典型案例

1、胡春萍、陈沁诉李晓红房屋买卖合同纠纷案件

案情简介：李晓红将房屋卖给胡春萍、陈沁，双方在买卖合同中对付款方式约定为按揭支付。但李晓红故意不配合买方办理按揭所需手续，导致按揭手续未能办理成功，之后又以买方不按时付款为由，要求提高房价，买方遂起诉，以李晓红根本违约为由，请求解除买卖合同，并支付房价款20%的违约金。

裁判结果：经一、二审判决，最终判决解除买卖合同，李晓红向胡春萍、陈沁支付房款20%的违约金。

法官建议：在二手房买卖过程中，双方约定按揭支付的，通常是以买方作为办理按揭手续的主体，但也会约定卖方配合办理相应手续，如提供房屋产权证、解除原来的按揭贷款抵押、配合按揭银行评估房屋等等，如果拒不配合可能导致买方不能成功办理按揭，不能按时支付房款，使购房目的不能实现，从而构成根本违约。故二手房买卖中约定的出卖方的配合义务虽不是合同的主要义务，但不履行配合义务也可能构成根本违约。出卖方应当对合同中约定的配合事项尽到足够的注意义务。

2、陶蒸铮诉陈昌琼房屋买卖合同纠纷案件

案情简介：陈昌琼将房屋卖给陶蒸峥，签订买卖合同并收取定金后，陈昌琼以儿子留学归来需要用房，要求解除买卖合同，并自愿承担违约金。陶蒸铮认为买卖合同不应解除，遂起诉要求陈昌琼交房、办证。在案件审理过程中，陶蒸峥主动变更了付款方式，直接将剩余房款向人民法院提存，最终，人民法院判决陈昌琼向陶蒸铮交房、办证。

裁判结果：陈昌琼向陶蒸铮交房、办证。

法官建议：买卖合同签订后，除非出现法定、约定的解除事由，否则不得解除。房屋出卖人以自己出卖房屋的目的发生变化，是不能抗辩买方要求履行合同的请求的。

案件情况通报

2018年1-0月，重庆市第五中级人民法院受理二手房买卖合同纠纷130件，较2017年同期50件增长160%，增幅明显。 

重庆五中院辖区二手房买卖合同纠纷案件数量上升的原因是多方面的，据民四庭负责人介绍，存在以下因素。

一、当事人追逐利益、诚信缺失

近几年来，重庆房地产市场持续火爆，房价增势迅猛。因房价上涨幅度过高，房屋交易的违约成本低于房价上涨的收益，在利益的驱动下，有的卖方为追逐更多的利益，往往采取故意拖延、不及时配合买方办理房屋评估、涤除抵押、贷款、过户等手续，恶意阻碍合同继续履行，引发大量的二手房纠纷诉讼。

二、中介行业的居间水平和从业人员的素质良莠不齐

大量的二手房交易由中介公司促成，买卖双方为图便利一般直接使用中介公司提供的格式合同。但因房屋中介行业居间水平良莠不齐，中介人员缺乏专业的居间服务知识，导致为买卖双方提供的居间服务不完善，也是引发二手房纠纷的重要原因。如有的中介公司提供的格式合同文本主要条款内容不明确不具体；有的中介人员为急于促成交易，在未严格查清房屋权属状况、是否存在共有人、共有人是否同意出卖等重要事项，甚至违规向买卖双方提供垫资等超出其经营范围以外的服务来促成买卖双方签订居间合同获得居间报酬。

相关负责人介绍，从受理的二手房买卖合同纠纷案件审理情况来看，案件审理存在以下难点：

一、当事人矛盾尖锐、案件不易调解

由于二手房买卖合同标的大，进入诉讼之前双方当事人的矛盾已经激化。按照二手房市场交易的惯例，合同约定的违约金一般为总房价的20%，由公权力认定违约与否、如何承担违约责任牵涉各方的利益巨大，案件不易调解，给法院的审判带来了困难。

二、二手房买卖合同履行流程复杂，判断违约节点难

二手房买卖合同的履行涉及产调、卖方解押、买房首付、贷款、合同网签、缴税过户、房屋交付、户口迁移等多个流程，履约内容繁杂，时间跨度较大。在案件审理过程中，承办法官为查清是否存在违约行为的事实，不仅要严格审理合同条款，逐个理清各方权利义务，还要仔细审查合同各个环节当事人的履行情况以判断是否存在违约行为，必要时还要到相关部门调查取证，给案件的审理增加了难度。

三、新类型证据真实性认定困难

二手房买卖合同的履行过程中，买卖双方大多通过中介人员联系或自行电话、微信、短信联系。审理中，当事人大多举示电话录音、微信、短信聊天记录截图等证据来证明对方存在违约行为。但电话录音真实性难以判断，对话内容及完整性也极易被篡改，微信、短信聊天记录截图也无法判断聊天对象及内容的真实性，若对方当事人有异议，承担举证责任的一方当事人要么放弃该项证据的举证，要么提起鉴定申请，延长了案件的审理期限，增加了案件的审理难度。

文章来源重庆第五中级人民法院http://cq5zy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2018/12/id/3630075.shtml