二手房律师团提醒您如何防范落入二手房购房陷阱？-二手房律师团

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二手房律师团提醒您如何防范落入二手房购房陷阱？

相比新房，二手房有着新房所没有的优势，比如即买即住、配套完善等优点。因此，很多购房者关注二手房，但是相比新房，购买二手房时会遇到的风险也更多一些。下面二手房律师团就告诉大家购买二手房要注意的细节问题，一起来了解下吧。

一、二手房交易法律审查

（1）核实房主的真实信息

购房者应弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，确认卖家到底是不是真正的“房主”。主要是核验卖家身份、证件的真实性，骗子假冒“业主”骗首付的案件时有发生，所以务必要留个心眼。

（2）核实产权的共有人情况

购房者应检查房屋所有权是单独所有还是与他人共同拥有，如果跟他人共有，则要了解清楚共有产权人是否同意出售，要让所有共有人签署《同意出售证明》。

（3）检查产权是否存在瑕疵

签订合同前一定要核实房屋是否存在交易限制，比如：是否存在抵押、抵押如何解除、是否涉诉、是否因拆迁被限制过户，这些情况对将来办理产权转移登记手续至关重要，切记一定要提前查询核实，避免将来在合同履行过程中出现纠纷。

（4）核对房屋面积是否有误差

有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远，所以购房者要核实面积，看房本面积是否跟房屋实际面积一样。（最好用尺子量一量，这样才有保障！）

（5）认真审查房屋质量

由于二手房一般已有一定的历史，所以买家在看房时，应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗、天花板、墙壁是否有损坏等。如果房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。有任何问题都要在签订合同前与卖方协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免后续产生纠纷。

（6）首付要交到托管资金账户

如果卖方的房屋有抵押贷款的情况，那么卖方必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户。在这种情况下，卖方一般会要求买方先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。

但是，如果买方将首付交给卖方后，卖方就有可能不按原来的约定去取消抵押而是挪作他用。所以作为买方，碰到这种情况不应把首付直接交给卖方，而是应当要求卖方自行解决贷款问题或找垫资公司解决。

（7）支付款项一定要求对方出具收据

不管是将钱交给中介还是卖方，买方最好通过银行转账、汇款等方式保留交款证据，如果确实需要现金支付，也必须让对方出具收条。因为一旦产生纠纷，收款方很可能会不认可买方已付款的事实，而买方保留交款证据是极有必要的。

（8）收房勿忘结清费用

交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。

一般来说，合同中都会约定交房前的这些费用由卖方承担，交房后由买方承担。但是如果上家欠费而又不付，那这些钱最终还是要由下家来付的。所以，一定要先了解一下卖方对这些费用的支付情况。

二、二手房房屋质量审查

（1）二手房验房标准：

1、检查墙体情况：墙面重点检查平整度、看是否渗水、是否有裂缝，特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
    2、检查防盗门情况：看防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活；观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象；门铃是否不响或响了不停。
    3、检查窗户情况：检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀；看推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞；窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水；双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
    4、检查管道情况：看管道安装是否通畅和密封，用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。
    (1)检查厨房烟道方法：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
    (2)检查煤气管道方法：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。
    5、检查下水情况：先用面盆盛水向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。
    6、了解水管电线走向：了解隐蔽工程的情况，如水管、电线走向等，要注意是否按照分回路的方式进行布线。一般来说，家庭电路应该兵分三路，室内照明、插座、大功率电器各走一路，一些老房的电路不但错乱交织，并且电路仍旧为淘汰的铝线，如果房子的电路为铝质电线，则必须进行改造。
    7、电视接收情况检查：检查完水电，别忘了打开电视看看有线电视接收情况，看看有线电视的接收是否正常。
    8、检查墙面裂缝：墙面裂缝检查也不能小觑，墙面有裂缝，可能是墙体出现裂缝，如果检查出裂缝，需要业主去认真对待，如果承重墙有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝，说明有结构安全隐患。
    （2）二手房验房注意事项：
    1、私自搭建部分要查看：对于私自搭建的建筑，收房的时候一定要查看清楚，无论是走廊或是屋顶平台，或是改动做房屋结构的，比如改动了厨房位子、卫生间位子等等。在1层的房子也要看一下阳台是否被封死，这种涉及到的阳台面积应该如何计算等问题。
    2、建筑面积与实际面积：收房的时候，对于建筑面积以及实际使用面积要区别一下，在产权证上的标明是一般都是建筑面积，对于房屋实际的面积是有区别的，所以最保险的办法是在收房的时候仔细测量一下房屋的面积，就是所谓的地毯面积。
    3、查看结构以及装修：由于现在很多房屋在装修的时候为了更好的满足住户的需求，多多少少会对房屋的结构进行改动，多数情况下并不存在安全问题，但如果前住户对房屋的承重墙进行的破坏，那就要进行鉴定也可要求原户主复原。此外对于走线、管道、天花板、墙面等问题，如果户主不需要原有装修那无需太过在意。

三、买家购买二手房，在看房时还需要特别注意以下细节：

1：查看阳光的照射程度，特别是高层，要在早上10点前或者下午3点后去观察太阳的照射角度，看是否存在当西晒的问题。

2：观察外墙容易漏水的地方，观察阳台、飘窗、窗户、空调口等地方是否漏水，特别是顶层更容易发生这样的现象。

3：观察室内容易漏水的地方，观察卫生间、厨房的顶部是否有漏水的现象。

4：多方打听房屋是否有其它不良的因素。

5：寻找一家专业的二手房律师事务所协助二手房交易。

（以上观点来源于网络整理，仅供参考，限于交流之用！）

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