二手房买卖，明年起买家更要多个心眼，看是否被登记了“居住权”？-二手房律师团

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二手房买卖，明年起买家更要多个心眼，看是否被登记了“居住权”？

新中国首部民法典诞生了，并将于半年后正式实施。

首部民法典首提“居住权”后，前不久深圳爆出的热门事件中，有女子时隔28年突然想起在深圳有套房，上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。那么，是不是陌生住户在里面住了28年，就可以获得了“居住权”呢？往下看！

而且，这部包罗万象的民法典对二手房市场有没有影响呢？答案是：

当然会有！

民法典物权编的一大亮点，就是关于居住权的规定，将对二手房屋市场的买卖交易产生深远影响。

一旦民法典开始实施，那些对居住权毫不审查的买家，在购买二手房或相关不动产时将会很容易踩坑。

什么是“居住权”呢？

按照法条解释就是，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。参见法条：

第十四章　居　住　权

第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

通俗点说，即便你没有房屋所有权（产权），但只要有居住权，你仍然可以大摇大摆的住在房屋里，在约定期限内，即便房屋产权人也不能拿你咋滴。哪怕房子被卖了，新的买家也不能拿你咋滴，更不能撵人。

是不是听着很霸道，而且还有以下几点需要特别注意（参见法条）：

第十四章　居　住　权

第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

值得注意的是居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。

但房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。

如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。

居住权的设立，影响深远，不妨设想一下下面几个场景：

1、一对新人谈婚论嫁，婚房为男方所买，若房产证上加上女方名字，男方及其家人或许很不乐意，若不加，女方或许又不放心了。

怎么办呢？

解决方案：大家各退一步，男方保留所有权，给女方居住权。但不幸的是，后来二人还是离婚了，男方选择出售房屋，而女方则有权继续居住。

2、一个老人在弥留之际，或许感恩于保姆的倾心照顾，或许出于对老伴或其他亲属的担忧，但同时又考虑到子女的利益和诉求，于是，立下遗嘱，将房屋居住权让渡于保姆、老伴或其他亲属，10年、20年或者住到他们去世，而房屋所有权还是由子女来继承。

当然，保姆或其他亲属无法占有或转卖房屋或转卖居住权，这也是对房屋所有权人的一种产权延续的保护。

3、一些无儿无女，钱财不多的老人，迫于生计，在保留房屋居住权的同时，选择出售房屋，回笼资金改善生活。

所以，问题来了，因居住权可以独立于所有权，所有权也不影响居住权。购房者买二手房时要是马大哈，稀里糊涂地买到了这种带有居住权的房子，真的就要欲哭无泪了。因为既不能自住，也不能出租。还不能向居住权人收取租金，还要自己还着房贷。

因此，深圳所爆热门事件中，该女子时隔28年后突然想起在深圳有套房，上门发现这套房已有陌生住户住了10多年。根据法条规定，显然，即便陌生住户在里面住了28年，也不等于就获得了“居住权”。业主只要没有主动设立“居住权”，居住权益就不成立。

但房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

一旦民法典开始实施，那些对居住权毫不审查的买家，在购买二手房或相关不动产时将会很容易踩坑。

所以，从明年起，大家买二手房时，必须做更详尽的背景调查。还是委托专业的二手房买卖律师更放心吧！

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