托管公司跑路，房东、租客、公安司法机关如何处理?-二手房律师团

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托管公司跑路，房东、租客、公安司法机关如何处理?

最近接到了不少关于托管公司跑路的咨询，不管是房东还是租客都受到很大影响。

这个问题无论是从理论界和实务界争议都挺大的，各地的执行意见也不一样，全国跑路的托管公司成百上千，涉及到的受害者估计几百万是止，个人觉得针对托管公司“高收低租、长收短付”跑路，最高检和最高法院应该出具司法解释，来指导各地的公检法，也对骗子托管公司形成威慑力。

其实这个问题归根结底在于托管公司跑路了，这个损失到底谁来承担，是房东呢？还是租客？或者各自承担的比例如何？还有就是在这类事件中国家权力机关特别是公安局到底应该是扮演一个什么样的角色。

首先我们来说公安局

一出这种事情，包括我在内的大多数人都会朴素的觉得公安局应该马上把骗子托管公司的所有高管甚至包括业务员抓起来，逼他们吐出钱财来弥补大家的损失，甚至对他们判刑。但是现实是大家去公安局报警，警察都说这是经济纠纷，不予立案。

这也不能全怪警察，因为经济纠纷的确是官方明文禁止公安介入的，有明确的法律和通知文件为据。比如说《公安部关于公安机关逇非法越权干预经济纠纷案件处理的通知》和《公安部关于严禁公安机关插手经济纠纷违法抓人的通知》都明确指出“直接插手干预一些经济纠纷案件的处理，有的甚至强制收审、扣押一方当事人……这是一种严重的违法行为，既干扰经济纠纷案件的依法公正处理……又损害公安机关的形象，必须坚决加以纠正”话都说的这么狠了，有几个派出所的民警敢自己往火坑里跳呢？

托管公司跑路这种事情，公安局的一般处理方式都是劝大家协商解决，或者建议去法院起诉。但是有一点无论你多在理觉得自己多委屈，你不能以违法的手段去捍卫自己的权利，维护治安可是公安机关的第一责任，所以一出事基本上派出所警察都会到现场，做一些登记劝大家去起诉或者去找其他职能部门，还有就是维持秩序，不能出现打砸抢事件。

再看看责任的承担问题，当然第一责任肯定是托管公司了，但是一旦暴雷，无论托管公司是否愿意都是没办法来承担这个责任了。这个时候的损失和责任只能租客和房东来分担，或者暂时分担后面找托管公司追责。如果责任由房东承担，当然你就可以继续住着不需要搬离了，如果损失由租客承担你就必须要配合房东搬离了。

在理论上有两种观点，第一种观点是责任由房东承担。持此观点的法理在于根据《民法》总则162条关于代理的定义，房东和托管公司签订的托管合同，包含了委托代理权限。托管公司再和租客签订的租赁合同，其实是在行使委托代理权，该合同对房东也有约束力，租客合法取得房屋占有权。即使托管公司没有履行其与房东之间的合同义务，租客依然享受何方的房屋占有使用权。根据此观点，托管公司跑路了房东去法院起诉托管公司要求继续支付租金，赔付违约金等其他损失，无权直接赶走租客收回房屋。或者向法院起诉托管公司要求收回房屋，并要求租客给与协助配合。

在实际现实中基本上各地公安机关派出所也是持有此观点，而且托管公司为了给自己的跑路拖延时间，在违约责任里面关于房东收回房屋权利也写得比较模糊。

第二种观点，是责任由租客承担。此观点基于的法律关系认为，房东和托管公司是事实租赁关系而非委托关系，托管公司与租客也是租赁关系。三者间的法律关系为：房东为出租人，托管公司是承租人，租客是次承租人。那么根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的法律：由于托管公司拖欠房租不能，房东是有权解除协议收回房租的。那么在这里租客（次承租人）能不能以已经给托管公司支付房租为由予以抗辩呢？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。根据上述条文可知，只有租客（次承租人）代付租金及违约金情况下，次承租人才有权继续居住，不然房东就有权解除合同并基于物权高于债权的优先性要求租客搬离。

第二种观点比较得到理论界的认可，但是往往在实践中公安机关不予认可。因为一旦认可了就意味着公安机关要协助房东驱赶租客，这无论在道义上还是人民警察的形象上都是不符合的，所以各地公安机关相对认可第一种观点，希望在维持房屋居住现状的情况房东和租客之间协商解决。

现实矛盾：基于骗子托管公司跑路，租客和房东都利益受损的情况下，大家又不能真的费时费力去起诉托管公司，通过法院一审、二审判决弥补损失。就算是去起诉了基本上100%胜诉，但是公司早已经是空壳公司没有任何的偿还能力。而公安机关基本上处于旁观的角色，所以现实中很多时候还是业主占优势，租客被驱离。其中常用手段包括停水停电，可能又有租客认为业主无权停水停电，事实是公安机关虽然基本上持有第一种观点，但是业主给你房子停水停电的话也是一种民事纠纷，而且业主也有权利给自己的房子停水停电，就算是你认为业主对自己的房子停水停电侵害了自己的权利，法律上你也只能通过起诉去追偿损失。

解决方案：从之前的案例来看基本上是租客和房东协商各自承担一部分损失为主，因为无论法律法理如何固定单纯让一方来承担损失都不太合理，但是协商的前提是你情我愿，在协商一致之前就是拼的时间、精力、关系这些了，而这些往往房东又占优势。

最后的忠告：如果你现在还不是受害者，看到这篇文章，还请耐心看到结尾，希望你以后能避免上当。

如果你是租客：找房子的时候看到年付半年付的，而且还不是和业主本人签订合同直接把对方当骗子吧，天上不会无缘无语的掉馅饼只会掉陷阱。

如果你是房东：千万不要看谁给的租金高就把房子租给谁，不考虑长期风险，背离市场行情的租金背后往往隐藏着巨大的风险。

如果你是高收低租的骗子托管公司的业务员：无论你是有意无意，但是你知道自己在高收低租、长收短付还心安理得的为了自己的收入和提成忽悠租客和业主，小心你会被当作诈骗公司的同伙而吃牢饭。

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