您当前所在的城市:  切换城市
  • 注册 登录 咨询热线: 400-023-0032

    首页 >法律服务

    托管公司跑路,房东能否赶走租客收回房屋?

    二手房律师团作为专业房产交易律师团队,最近自然接到了不少关于托管公司高收低租、长收短付后跑路的咨询,不管是房东还是租客都受到很大影响。

    房东咨询能否赶走租客收回房屋?租客咨询其在托管公司手上签的合同能否抗辨房东收回房屋而将已付房租期住满?针对上述这种情况,二手房律师团也是觉得两方都是受害人,从电话中房东与租客提供的案情信息也不一致,确实也无法给出一个确切的解答,本文根据房东与租客各自提供的信息,大致分析归纳如下两方面的法律关系及观点。

    一、第一种观点认为:托管公司和房东签订的是委托合同,其接受房东的委托,并以托管公司的名义和租客签订了合同。同时也向租客出示了房东和托管公司的委托代理关系书面手续,所以租客和托管公司的合同应该是约束房东的,房东在租客向托管公司已付的租金期内无法赶走租客收回房屋。

    1、根据部分租客提供的信息,托管公司以托管公司名义与租客签订租房合同时,向租客出具了房东出具给托管公司的授权委托书。那么,根据《合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定,托管公司作为受托人以托管公司名义与租客签订的租房合同就直接约束委托人(房东)和第三人(租客),租客向托管公司交纳的房租视为向房东交纳。托管公司与租客的签约及收取房租的责任该由房东承担,房东在租客按合同约定向托管公司已付的租金期内无法赶走租客收回房屋。

    2、二手房律师团在接待租客咨询的案件中,还发现托管公司与租客之间的部分租房合同中,托管公司是以房东名义与租客签订的租房合同,同时还附有房东出具给托管公司的授权委托书复印件,甚至有部分租客还持有房东出具给托管公司的授权委托书原件。如是此类情节,按照《民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。”房东更是无法赶走租客收回房屋。

    就算托管公司持有的是房东出具给托管公司的授权委托书复印件,从形式上看,也符合《合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”之表见代理关系,房东也无法赶走租客收回房屋。

    3、至于房东无法收取该部分租金的责任,只能按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十三条关于“被代理人依照合同法四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后,可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。”的规定,向托管公司追偿。

    二、第二种观点认为:托管公司跑路之后,无法向房东支付租金,房东可以以托管公司违约解除合同,除非租客愿意代托管公司支付欠付的租金和违约金。

    1、房东、托管公司、租客构成了三方主体,其中一般情况下,是由房东与托管公司签订委托代管合同,即房东把房子交给托管公司,托管公司按月或者季度等向房东支付租金。基于托管公司向房东直接交纳房租,按照法律关系本性来看,房东与托管公司之间形成的是房屋租赁法律关系。

    2、托管公司拿到房子之后,在找实际承租人即租客,托管公司收取租客的租金,则托管公司与租客之间也是房屋租赁的法律关系,即通常所说的转租。而房东与租客之间是没有签订合同的,没有直接法律关系。

    3、托管公司跑路之后,无法向房东支付租金,则房东可以以托管公司违约解除合同。

    4、只是为了保障次承租人的权利,从房屋转租关系的稳定性考量,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第17条特别赋予了租客的抗辩权,就是为了对抗房东要求解除合同以便赶走租客。具体规定为:“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。”

    根据该条规定,如果租客为了继续租住房屋,可以代托管公司向房东支付租金和违约金以抗辩房东合同解除权,这条规定本身突破了合同相对性原则,但是为了保障租客的权利,从转租房屋市场稳定性考量,是具有一定的合理性的。

    所以,托管公司跑路,如果租客愿意代托管公司付租金,那么在租赁期内,房东是不能强行赶走租客。如果租客表明愿意支付,但是房东不愿意租了,这种情况下强制租客搬离,租客可以起诉追究,房东则可能要承担相应的责任。

    5、如果遇到这种情况,房东与租客能够重新达成一致租赁协议,双方皆欢喜。如果房东执意要解除合同,赶走租客,建议在要求租客搬离前,房东先向租客发出通知等书面证据,询问其是否愿意代托管公司支付租金和违约金,如果其不愿意,则可以要求其限期搬离,这样即时固定证据。万一租客与房东发生纠纷,避免扯皮,减少损失。租客如果不愿意租了,其已经支付给托管公司的租金,则可以通过起诉托管公司的方式要求返还,并主张相应违约金,但是托管公司没有支付能力,最终不利结果还是由租客买单。

    综上所述,二手房律师团认为,房东能否赶走租客收回房屋?关键在于租客手中是否持有房东出具给托管公司的授权委托书(哪怕是复印件),如果租客手中持有房东对托管公司的授权委托书,不论是托管公司以自己名义还是以房东名义与租客签定租房合同,按照前述《合同法》第四百零二条、第一百六十二条、第四十九条的规定,该租房合同均能直接约束委托人(房东)和第三人(租客),房东就不能赶走租客收回房屋!

    二手房律师团温馨提示

    二手房律师团提醒房东与租客,房东即使要将出租房屋托管,也要考查托管公司的实力背景,更特别不能向托管公司出具授权书,而且,基于托管公司是赚取租金差价而牟利的经济规律,反而应当尽量要求托管公司一次性或尽可能支付较长租期的租金,让托管公司只能做“低收高租、长付短收”经营模式;对于租客而言,建议从托管公司租房时,尽量采取长租短付模式,也就是说合同租期长而租金支付周期短,这样,既让托管公司有长远的预期合同收益,又在即使出现托管公司跑路情形时,损失也能相应减少。

    最后,二手房律师团特别想告诉房东和租客的是:大家可以到二手房律师团创建的二手房产律师平台(官方网址www.esflst.com)发布出租或求租信息,租客房东直接沟通,不再让托管公司通过借房东的房屋这个“鸡”去转租给租客而下自己的 “蛋”,在节省中介费的同时,更避免托管公司赚租金差价

    10万+

    二手房进入律师时代,没有中介费不赚差价,交易风险找律师防范!

    服务热线:400-023-0032

    关注微信领会员积分,直接电话上免费咨询

    交易法规

    还没找到您想要的房屋信息?

    关注微信公众号

    发布您的出售/求购/出租/求租信息

    也可以让对方主动联系您!