黄晓明购房案，二手房律师团告诉您如何防范政策限购风险！-二手房律师团

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黄晓明购房案，二手房律师团告诉您如何防范政策限购风险！

——与其买卖出现争执后找律师打官司，不如聘请律师陪同买房！

这些年，二手房律师团专门从事二手房买卖纠纷方面的处理，遇到许多人因为房屋买卖产生纠纷前来咨询，总是感慨，与其买房后发生争执寻求律师帮助，是不是在买房时就请个律师把关更好一些？因为有些损失一旦造成就很难弥补，法律本身是分蛋糕的公平，很难弥补之前的蛋糕或者把蛋糕再做大。因为演员黄晓明的房屋买卖案件也与此有关。

2020年10月09日，中国裁判文书网公开了一份“黄晓明与张昊龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书”。判决书显示，黄晓明2013年斥资3600万在北京朝阳区购买了一套房屋，并且对房屋进行装修后一直居住，但至今未能过户。诉至法院要求继续履行合同，结果被法院判决驳回起诉！

事情发生在7年前的2013年。该年1月31日，张昊龙作为出卖人与黄晓明作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定张昊龙向黄晓明出售涉案房屋，该房屋规划设计用途为住宅，性质为商品房，未设定抵押，成交价格为3600万元。当事人双方同意：买受人可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续，如买受人不符合住房限购政策，待买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续，买受人向出卖人发出通知后五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

这就是我们常说的法律上的附条件。

这套3600万元买来的房子，对黄晓明来说应该是笔巨额交易，更重要的问题在于黄晓明当时不具备北京市购房资格，也就是说不能过户，房屋登记不到黄晓明名下，即使是黄晓明实际居住了该房屋，风险仍然非常大，因为登记房主其实还是原房主张昊龙。

黄晓明也想到了这一点，也想了一个破解办法。

涉案房屋于2012年12月份交付黄晓明。这就是实际占有、使用，一般来说，这还算个重要方法，因为我在房子里，可以宣示主权。特别是如果有人来买房，这么贵重的资产你当然要来看房，看房时一看有房主，当然就不会一房两卖。

这还不保险，黄晓明还搞了虚假的抵押登记。

涉案房屋于2013年1月31日登记设立一般抵押权，抵押权人为张某霞（黄晓明之母），抵押人为张昊龙，被担保主债权数额为3600万元，债务履行期限为2013年1月31日至2018年1月30日止。黄晓明称购买涉案房屋时其没有北京市购房资格，故未办理涉案房屋所有权转移登记手续，为了交易安全，就涉案房屋购房款办理了抵押登记手续，认可张某霞实际上没有向张昊龙提供借款。

5年后，黄晓明已具备了北京市购房资格。但上述措施仍然没有保护黄晓明的合法权益，因为意外发生了。

山西省长治市中级人民法院于2017年12月21日查封涉案房屋，查封期限为2017年12月21日至2020年12月20日；山西省太原市杏花岭区人民法院于2018年5月8日轮候查封涉案房屋，查封期限为2018年5月8日至2021年5月7日；黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2019年4月28日轮候查封涉案房屋，查封期限为2019年4月28日至2022年4月27日。

看到大事不好，黄晓明也申请财产保全，申请对张昊龙名下涉案房屋进行查封。法院于2018年4月16日实际轮候查封了涉案房屋。

5年后，黄晓明诉至法院请求：判令张昊龙继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并配合办理房屋所有权转移登记手续。

理论上讲，黄晓明出了3600万元，当然应该有产权。尽管我们经常说合同必须信守，但黄晓明的要求法院却没有支持。为何？

北京市朝阳区人民法院认为：因涉案房屋于2017年12月21日被山西省长治市中级人民法院查封、于2018年5月8日被山西省太原市杏花岭区人民法院轮候查封，于2019年4月28日被黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院轮候查封，截至本案法庭辩论终结以前，涉案房屋尚未解除查封。故黄晓明要求办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求属于事实上不能履行的诉讼请求。经过本院释明，黄晓明仍然坚持不变更诉讼请求，故对于其要求办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。

这样说来，黄晓明投了3600万元，所买房屋卖家存在其他债权，法律风险很大，因为前面有其他法院三轮查封，这得多少钱才能把房屋产权晰清啊？

看来，黄晓明买房时没有请律师？没有针对风险点进行排除？这个损失有点大啊！

当然，也有人认为，黄晓明作为明星演员，3600万购买该房却不能办理产权证这种情况肯定找过律师，只是该律师对该案购房风险防范未到位；甚或也有律师同行认为，在购房当时黄晓明属于住房限购政策的条件下，其他任何形式的购房风险防范都属于以合法形式掩盖非法目的的无效行为。

黄晓明这个风险究竟可否避免？我们二手房律师团队讨论了好久，觉得应该还是有方法的。这里可以参见《二手房买卖律师能让买方排除原房主普通债权人对该房的执行？》文章！当然，风险还是仍然存在的！

特别是购房限购政策方面的问题，可以考虑用成立的公司购买，因为目前大陆公司在京购房不受限制（港资或者无营业执照类的政府企业除外，但需注意的是：个人独资、境外合资、法人为外籍人士的公司不能购房），至少在黄晓明购买房产的2013年是对前述公司不限购住宅的。

另外，我们二手房律师团认为，黄晓明在该案中明知该房已被查封就暂不应该此时要求履行合同过户，而应待执行异议及执行异议之诉最终胜诉后主张过户，只有执行异议之诉最终胜诉后，才可以排除其他普通财产权利人对该房的查封，才满足黄晓明要求过户的诉讼主张！但在当前被一审法院驳回该诉讼请求的情况下，就只有继续上诉以保证将来可能的胜诉权利，待执行异议之诉【案号：（2017）晋民终16号】最终胜诉，否则，可能还可能存在一事不再理的法律风险！

我们当然不是故意来说黄晓明案的问题的，我们只是借机说明房屋买卖动辄是成百万元甚至上千万元的大额交易，与其事后发生争执打官司，还不如买房时带个法律顾问，这也算是买房的成本支出。

或许有人会说，黄晓明买房受损是因为他没有购房资格，我不同，我有资格，所以不会上当，其实，有购房资格的人上当的也大把，我们前段时间就遇到了这样的一起咨询，可惜，因为她不想出律师费，我们也就爱莫能助了。

这些年，交易风险越来越多，有些律师费看来真的不能省的啊！如果这点律师费都不想出，就怕事后付出的代价太大了，黄晓明这个案件就是例证。

资料来源：（2018）京0105民初34483号北京市朝阳区人民法院民事判决书

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