重庆房产律师告诉你购房慎选期房-二手房律师团

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重庆房产律师告诉你购房慎选期房

“期房”指的是在建的、没有交付使用的房产。这类房产有的已经取得了我们俗称的五证，即土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

实践中，期房一般来说包括以下情形：一是没有五证，或五证不全，在建中。二是有五证，在建中，未交付房产。以上两种是传统意义上的期房。但以本人之见，期房的“期”字不应仅局限在房子是否交付，还应考虑到不动产证所有证能否办理。也就是我想提到的后面两种情形，即：三是有五证，已交房，但未办理房产证的房子，四是已交付房产但五证不齐全的房产。第一种和第四种情形无论房产是否交付，购房合同均无效（当然也有例外，比如西安某开发商和石家庄某开发商以房产不具备五证而主张无效，最终被法院驳回开发商诉讼请求，本文提到的仅是一般观点，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的：起诉前未取得预售证，合同无效的情形），第二、三种情形购房合同有效。

既然购买了五证齐全的房子，合同有效，为什么说购买房产要慎选期房？主要有以下原因：

一、期房存在可能成为烂尾楼的风险。

一些特殊地区特殊时期，开发商为了抢占市场，违法和某些村集体直接先签合同建房后跑手续，在建房过程中，可能存在不符合规划等原因，导致手续无法顺利办完，此时有些政府监管部门出台政策开始治理无证房产的建设和销售，使得一些房产项目不得不长期停工、延期交房，甚至烂尾的情况时有发生。

二、规划图与实际交房可能发生变化。

交房时可能存在与图纸面积、户型等的不同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

三、有可能被保全、查封、拍卖的风险。

在法律上，房产属于不动产，不动产所有权的凭证是不动产所有权证，而非购房合同。即便购房合同有效，只能证明购房者与开发商之间的购房合同权利义务存在，也就是购房者的债权存在，但不能代表房屋产权，即物权存在。

如果在取不动产所有权证之前，开发商有其他外欠债，比如拖欠工程款、材料款等导致被诉，那开发商开发的未取得所有权证的房产均是可以被法院采取诉讼保全措施，甚至到执行阶段会被法院采取拍卖措施，进而影响房产不能继续办理不动产证权，甚至房产也可能会被法院拍卖另售的风险。

那对于购买期房的购房者有没有救济途径呢？有，但是仅对部分购房者有救济途径。

根据《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》第125条的规定可以看出，支持商品房消费者提出执行异议的条件是：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（买受人名下无其他用于居住的房产，指的是在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋）；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神）。

根据以上情形分析，可以看出，购房者购买首套房，如果想选择期房，首先要选五证齐全的房产，另外，首付款建议付到百分之五十以上，这样可以防止如果开发商的经营风险给自身购买房产带来诉讼风险。如果欲购买第二套房产或多套房产，建议选择可以直接办过户的现房进行交易，这样可以较大的规避购房风险。

总之，期房虽然价格存在比现房价格优惠的优点，但其本身存在的法律风险也是不容忽视，购房前不光要对房产本身的地段、价位、环境等进行外在对比，其对应的法律风险也应进行了解，这样才能更便于购房者理性判断。

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