二手房买卖合同纠纷一房二卖、阴阳合同、借名买房的处理方法-二手房律师团

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二手房买卖合同纠纷一房二卖、阴阳合同、借名买房的处理方法

房地产市场近几年忽高忽低的行情，对二手房买卖合同纠纷起到了推波助澜的作用。在房屋买卖合同履行过程种，双方出现争议和纠纷也是较为常见的事情。卖家会觉得自己在理，买家却觉得自己在理，这样就很容易造成双方的争议和纠纷。那么二手房买卖合同纠纷怎么处理？二手房买卖常见的争议有哪些？应该如何避免房屋买卖合同纠纷呢？二手房律师根据十多年来处理房屋买卖合同纠纷的操作经验，并分别从买方和卖方的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

一、二手房买卖合同纠纷常见纠纷类型

（一）一房二卖

一房二卖”指的是房屋买卖合同签订后，出卖人将房子又另卖给他人的情况。当商品房买卖合同签订后，出卖人就负有了按期交付商品房的义务。在实践中，买卖双方普遍通过交付定金的方式来保证合同的履行，但是受到金钱利益的驱动，出卖人往往宁愿承担定金罚则也不交付房屋。

（二）阴阳合同

阴阳合同一般是指合同的当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对内的一份是双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同，被称为“阴合同”，而对外的一份则不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，被称为“阳合同”。

在处理二手房买卖合同纠纷中，经常遇到“阴阳合同”，签订“阴阳合同”在给当事人带来“利益”的同时，也有很大的风险，在实践过程中因为存在两份不同的合同，当事人之间也容易引起纠纷。

（三）借名买房

自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

有一部分二手房买卖合同纠纷纠纷因借名人与登记人双方就借名购房行为未签订书面协议、借名人无法提交有效证据予以证明而引起。法官提醒，借名购房，无论对借名人还是登记人，都有诸多风险。

二、作为原告，需要准备哪些材料

（一）一房二卖

此类二手房买卖合同纠纷案件原告可请求解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也可请求继续履行合同。所以原告除了身份证明材料外还需要准备购房合同、交付房款的凭证、不房屋备案登记等其他能证明诉讼请求的证据材料。

（二）阴阳合同

此类二手房买卖合同纠纷案件原告可请求被告按照阴合同支付房屋价款。所以原告除了身份证明材料外还需要准备购房阴合同和阳合同、不动产房屋登记备案以及其他相关证明材料。

（三）借名买房

此类二手房买卖合同纠纷案件原告可提起房屋确权诉讼，请求确认房屋所有权归自己所有，并且要求被告协助自己办理房屋的过户登记。所以原告除了身份证明材料外还需要准备借名买房协议、出资证明、房屋不动产登记等其他相关证明材料。

三、作为被告，可以从哪些角度抗辩

（一）一房二卖

被告可以以原告在签订房屋买卖合同之后没有按照约定支付购房款为由主张购房合同无效。原告已构成事实违约，所以被告有权临行处理所涉房屋且被告不应返还原告所交款项。

（一）阴阳合同

被告可以以阴阳合同属于恶意串通损害他人合法权益的为由主张阴阳合同无效，从而拒绝阴合同所载明的价款。但是需要注意的是，此举彻底损伤了双方合意的基础，致使双方几乎不可能产生交易。

（二）借名买房

被告可主张其行为并不是借名买房而是借款买房，负有返还所借款项的义务，从而取得房屋的所有权。且房屋登记在被告名下，被告是依法登记的权利人，该房屋的所有权理归被告所有。

四、司法裁判规则

（一）一房二卖

根据司法实践，依法成立的合同受法律保护。根据相关规定，根据如下顺序来确定房屋所有权归属：（1）已经办理房屋产权转移登记；（2）均未办理房屋产权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋产权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买方实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素确定。而对于没能获得房屋产权的购房者可以通过起诉要求被告返还购房款并赔偿损失来维护自己的权益。

（二）阴阳合同

如果当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致的，应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同，从而确定多份合同的效力。一般情况下，“阴合同”是双方真实意思表示，也是双方实际上履行的合同，成立且有效，其不因隐藏行为性质而无效，但若隐藏行为违反了法律的强制性规定，则不具有法律效力。

按照我国《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”所以对于“阳合同”中确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的，合同关于价款等的相关约定应为无效。

（三）借名买房

在审判实践中，由于缺乏明确的法律指引，不同法院在认定事实以及适用法律的方面不同，针对同一类型的房产借名登记案件处理态度和方法也存在一定的差异。

有的法院认为不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示的所有权人为谁并不代表真正的权利所有人即为此人。基于双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。可以从购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，认定案涉房屋的真实权利人。故这类判决通常确认实际出资人也就是借名人为实际所有人，出名人即登记所有权人协助借名人办理房屋所有权过户手续。

也有法院认为实际出资人也就是借名人可以要求出名人协助将该房屋所有权转移登记至其名下。但在借名购房关系中，作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权；在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权；故法院对其关于确认所有权的诉讼请求不予支持。

虽然不动产权属存在争议，但是大部分法院均认为借名买房合同为有效合同。

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