首先，我们还是先了解一下二手房买卖流程！

第一步：中介带看房，看房之前、正规一点的中介公司会要求客户事先签订看房协议。所谓看房协议，也就是防止客户跳单（翻院墙）的一种保证，只要你没有按跳单的心思，这个协议不构成任何法律效益，但是如果你后期确实跳单了，这也就成为人家中介公司一种追回佣金的方式。看房需要注意的细节我个人主要觉得还是看有没有漏水，漏水不一定是你看的折腰有漏水的可能、还得看看楼上的有没有漏水、看卫生间对应位置有没有返潮基本上就知道了。

第二步：意向谈判，确定价格。也就是签订买方合同，买方合同俗称诚意金。这个买方合同只对客户有约束力，也就是说，客户所看中这套房子，在价格以及各种附加条件都达到买方预期，买方就必须买下这套房子，如若不然，诚意金不退（除去因人力不可抗拒之因素和征信问题。）其实这个买方合同其实还有另外一个目的是对于中介方的，可能中介方当时手里并没有客户理想房源，签订买方只是为了拖延买方时间、在这个时间内、中介公司可能会给你推其他房源。另一个也是为了锁死客户，最起码在签订的时间范围内、客户一般情况是不会在去其他公司或者其他地方看房的。

第三步：交定金，签署买卖合同，也叫三方合同（买方、买房、以及中介方），签订买卖合同先确定房屋状态是否正常，然后确定是不是业主本人。身份证，房产证的名字是不是同一个人。如果说是什么业主亲戚啊，然后拿来的是公证书啊之内的。80%有问题。如果是公证书来签买卖合同，一般会是两种情况，第一为低价收购转手高价卖的。（也就是所谓的吃差价，这种吃差价还算有点公德心的，起码自己先垫资几十万进去了），第二为串串（炒房团）精装房。串串精装房的隐秘工程和装修材料用的都是很差的。但是它的视觉感很好、对客户很有杀伤力。然后要注意“阴阳合同”，也是就是客户拿到的合同和业主拿到的合同内容不一样。但是这种情况现在世面上应该很少出现。总之一句话，签订买卖合同必须见到业主本人。

第四步：如若双方全款，直接准备资料过户。如若业主按揭需要提前解压，提前解压费用由业主自行承担，也有一种情况是协商解押的，就是买方把首付款给卖方，卖方自己在出一部分来共同解押。若客户按揭，这个时候签订按揭合同，按揭合同需要的资料业主：身份证、户口本、结婚证、房产证（看原件收复印件）以及夫妻双方到场。客户需要除上述资料外，加一份收入证明。按揭签订成功之后，等待审核按揭通过。

第五步：按揭通过后，双方备齐资料，准备办理过户。过户之前、现在需要买卖双方配合在电子税务局申报税费，为了实名认证，需要大家出具身份证、同身份证办理的电话卡，电话能收到验证码的银行卡。这三个东西必须是买方办理的。申报的税费可以比成交低、具体能低到什么位置，要看当时的实际情况。成功后客户将首付全额给卖家。过户成功后两个小时可取得新的房地产权证。

第六步：买方做房产抵押，取得房地产权证之后可以马上到贷款银行做抵押。现在房产证银行不再保管。

第七步: 等待银行放款给原业主。

第八步：接房，物业交割!原业主清零接房以前的一系列费用（水电气、物管费等）。其实这一步可以提前在过户前自己去查询一下、防止卖方有多年物业费没交后期扯皮。

提 醒：买家最好留三份原业主身份证复印件（不写字的那种），以方便后期水电气过户。到这里整套房子得交易流程结束了。

首付计算：成交金额-建筑面积*银行评估价*贷款层数=纯房款首付

二手房贷款不看成交价，银行必须评估你这套房值多少钱，能贷多少款。然后用你的成交金额减掉贷款金额才能算是你的首付。而不是单纯的用成交价*贷款层数。请知悉。重庆市场评估价基本上要高于成交价。

示例：某小区一套房建筑面积100平米，现在成交价100万，银行评估价13000。

现在你首套房首付三成。那么你的首付应该就是100-100*13000*0.7=9万元

那么你的贷款金额就是91万元。

税费计算：

所有税费计算要根据房屋交易所的过户价计算！！！不是成交价，也不是银行评估价。这也是所有买家都头痛的一项，因为不懂，所以被坑！

契税计算：

1、家庭首次购买90平方米以下房屋，按1%征收；面积90平方米以上按1.5%征收。

2、家庭购买第二套改善型住房，90平方米以下按1%征收，90平方米以上按2%征收。

3、家庭购买第三套房不分面积，全部按3%征收。

个人所得税：

个人所得税为1%，也可以是差价的20%（上次过户价与本次过户价的20%）如果卖家为唯一住房且年满五年此笔费用可免，两者条件缺一不可。

营业税（增值税）：

以前是卖家没满五年需缴纳5.6%的营业税。现在为两年时间，而且现在叫增值税。增值税为房屋过户价的5%。看清楚。是过户价、不是差价。重庆满两年、此税费可免。

转移登记费：80元/户

工本印花税：5元/户

交易手续费：2元/平方米*建筑面积（144平以下）

按揭服务费：800-1200元/户不等，中介一般收取金额为贷款金额的1.5%这也是行规所有公司都一样。

银行评估费：正常情况不收。如若做了高评也在1000元左右。正常评估首付不够的情况下可以选择做高评高贷。

抵押登记费：80元

中介服务费：这个不确定，但是中介方基本上要保证收到2%，卖家尽收，（就算卖家出1%的中介费，也肯定是算到房价里面去的。）买家就得出2%。具体谈！~一个愿打一个愿挨也无所谓了。如果中介方没整你税费，给两个点合情合理。

好了，以上为一套二手房所需要的所有费用。各位现在应该清楚了。

利率以及LPR解析：首先解释一下什么叫LPR。LPR是指贷款基础利率，之前是4.9，现在的LPR4.65。每个银行会对应加减基础点。现在可以首付两成。公积金为固定利率3.25。

提醒各位买家：千万不要和中介方谈包税，因为中介方清楚税费到底是多少，你不清楚，别人没有多的钱赚。肯定是不会给你包税的。所有费用都要见单据。