重庆市住房制度改革办公室关于《重庆市公有住房出售管理办法》的政策解释（之一）

渝住改办发［１９９５］１２５号    １９９５年１２月１５日

在执行重庆市城镇住房制度改革领导小组制定的渝住改发[1995]8号文《重庆市1995-1996年度公有住房出售价格》和渝住改发[1995]9号文《重庆市部分产权住房政策衔接规定》中，反映出一些具体问题，为统一政策，顺利工作，现解释答复如下：

一、公有住房出售的原则和规定有那些？

答：一是租售自愿的原则。出售公有住房与出租住房是商品化的两种基本形式，长期并存。职工购买公有住房要坚持自愿的原则。

二是先评估后出售的原则。出售公有住房要通过严格的价格评估和面积核查，以保障买卖双方的利益。

三是售房单位必须建立住房公积金制度的规定。根据国务院和重庆市人民政府《关于深化城镇住房制度改革的决定》“全面推行住房公积金制度”的规定，全市所有党政机关、群众团体、企、事业单位应把出售公房和建立住房公积金制度两项工作同时安排，同步实施。

四是建立住房公共维修基金的规定。为保障购买住房完全产权职工的合法权益和住用安全，加强住房共用部位和共用设施设备的维修管理，解除购房职工的后顾之忧。根据房改有关文件规定及建设部第19号令《公有住房售后维修和养护管理暂行办法》的精神，在公有住房出售中，各售房单位必须按售房总面积205，提取和建立住房公共维修基金。

五是健全售房资金管理和使用制度的规定，按照统一管理，专户存储、定向使用、多建住房的原则，各售房单位应将售房资金全额存入各级房改办指定的"售房基金专户"，资金所有权、使用权归售房单位。售房单位须持有权部门批准的购、建经济适用住房计划可支用该项资金的80%，另20%留作住房公共维修基金。各级住房资金管理部门，必须强化售房资金的指导、调控、审批、监督职能，确保售房资金专项用于住房建设。

二、按成本价购买完全产权的职工，可否再换购一次住房？

答：按成本价出售公有住房是特定的房改政策，具有很强的福利成分。因此，每个职工家庭只能享受一次，不能再次享受换购住房的优惠。购房人如需要为变更，可在五年后直接进入市场交易。

三、未竣工的新建住房可否出售给职工？

答：各单位未竣工的新建公有住房，一律不冷提前分配出售给职工。严禁弄虚作假，以权谋房，违者要追究单位领导和主办人员的行政、纪委责任。

四、单位职工去世，其配偶系外单位职工（或无职业）且未再婚的，是否可以购买现承租的公有住房？

答：单位去世职工配偶系外单位职工（或无职业）且未再婚者，欲购买其租住的公有住房，由住房产权单位区别情况，自行确定。

五、购房职工的工龄怎么确认和计算？

答：工龄计算严格执行国家劳动、人事部门的规定。夫妻双方是本单位职工的，其工龄年由本单位劳动、人事部门核定后，报主管领导审查确认。 购房职工配偶在外单位工作的，应由配偶单位劳动、人事部门核定工龄年，开具书面证明并监章后，报主管领导审定，同时加盖单位公章，住房产权单位方可确认，作为计算工龄折扣的有效证明。 职工实际工龄按自然年度计算，不封顶。在职职工工龄折扣年限算至1995年止，此后新参加工作的职工，不再实行购房的工龄折扣。

六、离休老红军、老干部的工龄折扣有无其它规定？

答：离休老红军、老干部夫妻双方合计工龄不足65年的，按65年计算购房工龄折扣。超过65年以上的，按实际年数计算工龄折扣。

七、停薪留职的职工、以及三资企业、外商企业的中方员工，是否给予工龄折扣？

答：应该按规定给予购房工龄折扣。

八、购房职工配偶去世、辞职、辞退可否享受工龄折扣？

答：可以享受工龄折扣。其工龄折扣算至职工去世、辞职、辞退之年止。

九、购房职工夫妻双方离婚的，可否计算双方的式龄折扣？

答：购房职工已办理离婚手续的，只能计算购房者本人的工龄折扣。

十、曾经被除名、开除、劳动教养、判刑劳改的职工购房，怎样计算工龄折扣？

答：曾经被除名、开除、劳动教养的职工购房，在扣除待业、留用和教养期限后，按前后两段实有工龄合并计算工龄折扣；曾经被判刑劳改的职工购房，从刑满释放重新就业时间的起计算工龄折扣。 购房职工配偶属上述对象的，亦按此规定计划工龄折扣。

十一、 购买部分产权住房的职工完善住房产权，补缴房价款高于按现行成本价一次性购买完全产权价格的，可否按现行成本价折扣后通算，补交房价款？

答：为了保障先购房职工的经济利益，本着就低不就高的原则，完善住房部分产权的购房职工，可以从按60%计算和按成本价折扣后通算的两种方式选择其一，补交购房价款。两种计算方式，均应执行最低限价的规定。

十二、 部分产权住房完善产权时，如何建立公共维修基金？

答：部分产权住房完善产权时，从补缴房价款中提取20%建立住房公共维修基金。

十三、 购房职工交纳的住房保证金，可否冲抵购房款？

答：职工交纳的住房保证金及利息，可以冲抵购房款。《住房保证金专用票》由售房单位统一收存，1998年12月按重府发[1992]119号文《重庆市住房保证金管理暂行办法》的规定承兑本息。

十四、 部分产权住房如遇城市建设拆迁，如何办理？

答：以标准价购买的部分产权房屋，因城市建设拆迁，购房人可以先完善产权。如购房人不愿完善产权且与原售房单位就该房屋的拆迁补偿方式未达成一致意见的，由购房人决定选择“产权调换”或“作价补偿”方式。购房人无论选择何种方式，建设单位均应按《重庆市城市房屋拆迁若干费额标准》规定，对原售房单位所占份额的房屋产权给予补偿。如购房人选择“产权调换”时，个人所有的产权比例不变。

重庆市住房制度改革办公室关于《重庆市公有住房出售管理办法》的政策解释（之二）

渝住改办发［１９９７］１０４号    １９９７年５月２７日

对于执行《重庆市公有住房出售管理办法》及相关政策的工作中反映出的具体问题，我办以渝住改办发[1995]125号文件作出了“关于《重庆市公有住房出售管理办法》的政策解释”，随着公有住房出售工作的全面展开，现就前期售房所反映出一些新的政策问题解释如下：

一、坐落在中小学校园内的公有住房能否出售？

答：根据国家计委、建设部、国家教委对学校建设占地面积定额、校舍规范标准和功能分区的要求，凡建在各级各类学校（或教委属单位）红线范围以内的教职工住房不予出售。

二、租住外单位住房的职工购房执行什么价格？

答：租住外单位自管产权住房的职工，可向该产权单位申请购房。经产权单位同意后，按有关程序办理登记手续，以经评估的成本价格向其出售，不再给予工龄折扣、现住房折扣和一次性付款折扣。租住房管部门直管公房的企业职工，可向当地房管所申请购房，具体办法按前款内容办理。对于上述两类购房职工，职工工作单位可按其应享受的各项折扣给予购房补贴。

三、单位对有贡献职工的奖励住房出售时是否由职工个人出资购买？

答：单位对有贡献职工奖励住房使用权，双方已建立租赁关系的，受奖职工申请购房仍按现行房改政策规定办理，由职工个人出资购买。若向职工奖励住房产权，其产权属受奖职工个人所有，单位不再向该职工出售。

四、住房拆迁时已交纳的超面积安置费在出售时能否冲抵购房款？

答：因拆迁还房超过原住房面积，已缴纳超面积安置费的职工购房，应按现行政策缴纳购房款，不能将原缴费用冲抵购房款。

五、异地安置来渝的离退休干部购房如何掌握政策？

答：外地离退休后迁来我市安置的干部申请购买住房，应按我市房改政策规定办理，住房产权单位应将其视同本单位职工对待，原安置住房建设费不得冲抵购房款。

六、地区类别的调整及划定按什么程序办理？

答：原已划定的地区类别根据城市建设发展的情况可作相应调整。调整原则是调高不调低；调整程序是：各区市县房改办、房管分局（局）提出调整意见经区市县人民政府审批，然后报市房改办、市房地局备案。新增部分地区类别的划定，亦按前款程序办理。

七、职工购房住用未满五年，若不需要该房的应如何处理？

答：按现行房改下午规定，职工购买住房完全产权或部分产权，住用未满五年不再需用该住房的，不能上市交易。应按原实付价款退还给售房单位，交房付款同时办理，售房单位购回该住房扣应按房改政策规定向其他职工出售。

八、住房部分产权继承人申请完善产权如何计算工龄折扣？

答：职工购买住房部分产权后去世，其继承人申请完善产权的，分两种情况办理：一是继承人已按房改政策购房的，完善产权时以经评估的成本价（扣除折旧）购买剩余60%的产权比例，不再享受工龄折扣，现住房折扣和一次付款折扣；二是继承人未享受房改政策购房的，应按继承人夫妇双方的实际工龄合计计算工龄折扣。

九、住房公共维修基金是什么性质的资金？我市对售后公有住房管理有无政策规定？

答：住房公共维修基金系指单位依据房改政策出售公有住房完全产权，所售房屋面积中属共用部位面积收取的房价款，形成单位的一种住房基金。这是一项政策性住房专项资金，由重庆市住房资金管理中心负责组织实施和管理。为进一步完善出售公有住房的相关政策，规范和加强对公有住房售后管理，市房地产管理局专门制定印发了《重庆市公有住房售后管理暂行办法》（重房发[1996]195号文），各售房单位可据此开展售后管理工作。

十、个人购买公有住房应缴纳哪些税费？

答：在个人购买公有住房时，房地产管理部门办理房屋产权登记，发放《房屋所有权证》，向个人收取占实际售价0.5%的转移登记费和房屋产权证书工本费5元/证，并代税务部门收印花税5元/证，国土部门办理土地使用权变更登记，发放《国有土地使用证》，向个人收取工本费和权属调查费合计10元/证，并代税务部门收印花税5元/证。在购房自住期间，不缴纳税费。购房住用5年以上进入市场交易的，按国家现行规定应补交土地出让金和有关税费。

十一、 购房后从何时停缴房租？

答：从购房缴清房价款的次月起，房屋出售单位停收房租。

十二、 各单位公有住房出售收入是否上缴财政？

答：根据《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强售房收入管理的意见》（国办发[1996]34号文件）规定，国有住房出售收入不再按比例上划财政，按照分级管理的原则，各售房单位应将售房资金和住房公共维修基金全额存入市住房资金管理中心或各区市县房改办开设的“售房基金专户”和“公共维修基金专户”。