过产权 收房款
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关注公众号在购买二手房过程中，存在着一些风险，但大部分人都不知道这些风险，也不清楚如何避免这些风险。
购买二手房风险一：签订买卖合同以后，由于客户或者业主违约造成的风险。
在房价快速上涨的时候（例如重庆2017年1到3月期间），由于业主房价快速上涨，远超过跟客户签订合同的价格。而双方约定的违约金又比较少（一般为10%到20%），业主违约赔付违约金后，依然可以多赚到钱，这样很多业主会考虑违约赔付，然后卖高价。
案列：一套房子210万签订合同，客户帮业主解按揭后，由于房价大幅上涨，其他客户愿意以280价格购买，合同约定10%违约金也就是21万，业主违约后赔付客户21万后，还多赚了49万。
回避方法：如果在房价快速上涨中买房，预期房价上涨速度可能较快的情况下，应提高违约金比例，比如提高到20%。
购买二手房风险二：业主一房二卖，业主只有一套房子，但是却卖给多个客户，收取大量的定金或者首付款。
目前重庆二手房还没有实施网签，所以二手房存在着一房多卖现象。客户交完定金后，业主推脱时间不过户，然后再继续卖，收取大量定金后，找一个全款客户过户。最后逃跑。这种情况一般很少发生，但又经常会出现。
案列：演员方子哥买房案列中，就是一房二卖。最后业主李佳霖已因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑，我爱我家中介公司被判赔付120万。
回避方法：在没有网签的重庆，如果业主真的一房二卖是没有什么好的解决办法的，唯一的方法就是报案，走司法程序。同时在签约前，去房地局核实业主房产证真伪，审查业主以往征信和流水，看看征信上有没有违约记录，交付定金或首付后，将房产证扣下（但业主可以挂失补办）。这也是二手房买卖中最大的风险。
购买二手房风险三：客户违约，客户违约通常发生在国家政策或者银行贷款政策发生改变的情况下。
因国家政策改变，银行提高二手房首付比例，造成很多按揭贷款的客户没有多余资金交首付款而造成违约。
案列：2016年国家提高多省首付款比例，造成很多客户违约行为。因当时房价处于快速上涨阶段，客户违约对业主也是好处，所以很多业主也就没有追究责任。
回避方法：通常国家政策变化造成首付款比例上条，客户在合同或者补充协议里约定为不可抗因素，买方可以无赔偿解约，但作为卖方，耽误了用钱的时间，回避方法则是在卖房的时候找首付款比例相对较高的客户签约，这样可以回避银行提高首付后客户资金短缺的问题。
购买二手房风险四：银行政策改变和放贷时间拖长
在国家货币政策紧缩情况下，银行甚至可能停止批贷和拖延房贷时间，笔者就是在这种情况下，亏损7万。
首先要知道批贷和放贷不是一回事，批贷是银行行为，放贷是总行甚至是中国银行的行为。很多银行贷款的人认为，银行既然批贷了，就会按期放贷，实则不然！银行批贷一般只要客户征信没有问题，买卖合同无误，资金流水和收入证明都符合贷款条件的情况下，银行就可以批贷。但是放贷，则是由中国银行下放到各大银行的总行，由总行来分配给各个支行。如果总行不放额度，放贷过程拖你个半年以上都是可能的。
案例：本人将燕郊房子卖出后，因燕郊开发区支行迟迟不放款，导致买北京房子的首付款交齐时间已过，马上面临业主起诉违约的情况，将父母房产抵押贷款交付业主（利息手续费等7万），也因此损失了7万元的费用。当时跟银行行长见面问什么时候能放款，行长答复要等总行给钱才能放，什么时候能放不知道！跟我同样情况在银行迟迟拿不到钱的人有几百号。
回避方法：由于国家政策导致银行迟迟不放贷款的现象是经常出现的。银行贷款合同里没有约定放款时间，所以即使是一年后放款，银行都不算违约。银监会，总行投诉电话都没有任何效果，到那时根本就不可能花钱办加急。所以，回避银行迟迟不放款的最好方法就是缩短过程流程的时间，以防政策突然变化。
今天先介绍几个在购买二手房中会遇到的几种情况，其实，在购买二手房过程中，在合同或补充协议里约定一些责任和免责条款是很重要的。
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