——防范交易风险 提升审判质效

    核心提示：近年来，随着房地产市场宏观管理和政策调控趋严，房地产市场不断降温，逐渐回归理性。与此同时，因房产市场情势变化与立法滞后、交易活跃与制度缺失、宏观调控与市场失范之间矛盾愈渐突出，与住房有关的买卖合同纠纷日益增多。为全面掌握相关情况，加强各类房屋交易的风险防范，提升房屋买卖纠纷的多元化解和审判质效，山东省烟台市中级人民法院成立课题组，以2017年烟台两级法院受理的房屋买卖案件为样本，进行了全面深入的调研分析。

一、房屋买卖合同纠纷案件审理的总体情况

1.受理案件数量和比重逐年上升。2017年，烟台全市法院受理一审房屋买卖合同纠纷3235件，比2016年同比增长48.3%，占全市法院一审民事案件收案数的5.8%，占一审合同纠纷案件收案数的11.5%，较2016年分别提高0.8和1.5个百分点。2017年全市法院一审审结房屋买卖合同纠纷案件3334件，同比增长31.7%。这反映出，房屋买卖合同纠纷案件在全市法院民事案件数量占比上升，房屋买卖成为民事活动的一个重要领域。

2.原告多为购房者，中青年是购房主体。原告为单个自然人购房者的案件较多，占统计样本总数的78.7%；从年龄层次看，购房者主要以中青年为主，其中，青年原告（18岁至39岁）1402件，中年原告（40岁至60岁）1098件，分别占统计样本总数的50.7%和39.7%。房屋买卖合同纠纷主要由开发商或卖房者原因引起，被告多为开发商且缺席审判比例较高，尤其是在商品房买卖合同纠纷中，以开发商为单独被告或共同被告的案件有1971件，约占统计样本总数的71.3%，且有一成左右案件被告缺席审判。

3.商品房买卖合同纠纷最多，涉诉房屋普遍存在按揭贷款。烟台全市房屋买卖合同纠纷案件中，商品房买卖合同纠纷案件2047件，二手房买卖合同纠纷案件1091件，其他房屋买卖合同纠纷案件97件，占房屋买卖合同纠纷案件总数的比重分别约为63.3%、33.7%、3%（见图一）。商品房买卖合同纠纷中，以商品房预售合同纠纷最多，占比超过七成，涉诉房屋普遍处于逾期交房或逾期办证状态。二手房买卖合同纠纷中，涉诉房屋主要处于逾期办证的状态。

4.调解是解决纠纷的重要方式。房屋买卖合同纠纷案件中调解结案1203件，占统计样本总数的43.4%；判决结案1138件，占41.1%；裁定结案425件，占15.5%。在以判决结案的1138件案件中，诉讼请求全部获得支持的455件，部分支持的533件，不支持的150件（见图二）。这反映出，房屋买卖合同纠纷中多数原告依法提出诉讼请求、主张权利，大部分诉请正当合理，基本事实比较清晰，往往会得到法院支持。

5.县市区区域收案不均衡。房屋买卖合同纠纷案件数量居前三位的依次是芝罘、龙口、福山，2017年分别收案998件、453件、325件，三地之和占烟台全市房屋买卖合同纠纷案件总数的54.9%。数量较少的三地是栖霞、招远、长岛，2017年分别收案41件、34件、2件，三地之和占此类案件总数的2.4%。这表明烟台市区以及龙口等地经济相对活跃，房屋买卖成交量相对较大，牵涉合同纠纷相对较多；栖霞、长岛等地，受人口、经济、区域位置等因素影响，收案量较小。

二、房屋买卖合同纠纷案件反映的突出问题

1.案件成因日趋多样化。房屋买卖合同纠纷中大量存在以在建房屋抵顶工程款、房屋瑕疵逾期交房、借款借贷、拆迁安置等问题，或存在因施工方没有建筑资质导致竣工验收资料不全而逾期或不能办理产权证书、房屋确权等严重矛盾，而且近20%的案件涉及两种以上的问题。这些案件具体成因有：销售广告及宣传资料做出诱人允诺，但交付的房屋却未履行或未完全履行；规划手续不全、建设资金不到位等原因导致无法按约交房；交付的房屋存在质量问题或者质量瑕疵；签订认购协议后未能订立商品房买卖合同；未在法律规定或合同约定的期限内办理房屋权属证书等。

2.涉及问题日趋复杂化。比如在以房抵债纠纷中，开发商与房屋承建商协商以在建房屋冲抵工程款，甚至还有承建商又继续冲抵给施工方，最后再卖给购房者，导致案件诉讼主体复杂，证据多，认定难。还有，部分企业或当事人面对融资困境，采取房屋担保的方式借款，导致房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷相互牵扯，一旦发生纠纷，往往法律关系复杂，事实难以厘清，甚至会出现重复起诉、滥用诉权等问题。再如，在卖方市场的情况下，部分商品房、二手房买卖存在格式条款及效力认定问题，居间方或开发商往往会提供准备好的合同文本，合同签订后，经常因格式条款理解适用发生纠纷。

3.当事人诉讼请求趋同化。在商品房买卖合同纠纷中，因逾期交房或办证提起诉讼的有1013件，约占房屋买卖合同纠纷案件总数的1/3；请求解除商品房买卖合同的有662件，超过案件总数的1/5。对于已签订但尚未履行的房屋买卖合同，由于受土地供应限制，或开发商规划手续不全、建设资金不到位，或购房者不能按时办理按揭贷款等因素影响，开发商往往延期交房或推迟办证，由于购房目的无法及时实现，购房者往往要求解除合同、返还购房款和定金，形成诉讼。可见，逾期交房和逾期办证纠纷较多，解除合同成为当事人的主要诉求。

4.群体诉讼数量高企。群体诉讼占房屋买卖合同纠纷案件总数的58.2%，主要发生在商品房买卖领域，且受理数量呈集中性、阶段性的特征。实践中，一家地产商开发一个楼盘，其存在问题大多相同，买受人遇到的情况也大都相似，比如，房屋质量问题、逾期交房或办证问题等，买受人遇到的情况也大都相似，起诉方往往是整个小区的几十甚至上百业主。一部分维权意识较强的买受人往往会首先提起诉讼，大部分买受人处于观望状态，一旦法院立案，或案件的审理结果对己有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼，此类案件一旦处置不好，容易引发集体上访等后续问题。

5.其他房屋买卖合同纠纷日益增多。2017年全市法院受理农村房屋买卖合同纠纷96件，同比增长12.9%，相较于2015年增长21.5%。农村房屋买卖合同纠纷便呈现出基础法律关系明确、涉案标的额不高、合同效力分歧明显，以及往往涉及房屋拆迁安置等特点。特别是伴随着烟台市区棚户改造工作的推进，因涉及到拆迁利益，农村房屋买卖合同纠纷日益暴露，这类案件有的房屋已经买卖达二十年之久，当事人往往在涉案房屋长期居住，且投入资金进行翻盖等，处理不当极易引发信访问题。此外，经济适用房买卖合同纠纷也由无到有，出现新增趋势。

三、提升房屋买卖合同纠纷化解的对策建议

1.在国家立法层面，要进一步完善房屋买卖案件法制体系。有关房屋买卖合同纠纷的法律法规数量庞杂，但大部分制定时间较早，已经不能完全适应当前房屋交易市场发展的需要。因此要出台和更新相关规定，明确统一裁判标准，强化房屋买卖市场主体预期；加强对商品房买卖、农村房屋买卖等领域专门立法和司法解释，对商品房竣工验收、交付标准、面积层高误差等事项作出专门规定。要强化房屋买卖法律规定与地方房地产市场调控政策的配套衔接，促进房屋交易市场繁荣有序发展。

2.在行政执法层面，要进一步强化房地产交易的行政监管。要严格执行房地产开发经营的政策法规，加强对预售方、建设方的监督，健全房地产信息公开披露制度，保障老百姓对房产市场信息的知情权。加大对房地产销售领域虚假宣传的整顿力度，依法保护购房人合法权益；强化对房产中介机构的监督管理，对中介机构帮助购房人签订阴阳合同、逃避税等违反政策法律和中介服务规范的行为，加大处罚力度，促进中介服务规范化；加强对炒房行为的甄别，鼓励刚性购房需求，严格控制投机炒房行为。

3.在司法审判层面，要进一步规范房屋买卖案件裁判思路。要准确把握案件裁判的基本原则，坚持诚实信用原则，强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内判断和分配市场风险。坚持公平自愿原则，按照当事人的真实意思表示设立、变更、终止房屋买卖合同法律关系，依法合理确定双方的权利和义务。坚持平等保护原则，既充分保护购房者的合法权益，也切实维护卖房者、开发商以及银行、中介等第三人的合法权益。坚持执行法律与贯彻政策相统一原则，在司法裁判中注意贯彻和体现政策精神。要充分发挥司法引领作用，强化对房屋买卖合同纠纷案件的研究和指导，建立健全典型案例总结、类型案件分析等机制，推动形成统一的裁判尺度和标准；探索建立房屋买卖合同纠纷专门审判团队，打造专业审判队伍，提高法官的裁判能力，提升审判质效。

4.在各方协作层面，要进一步形成防范房地产交易风险联动体制。积极推进房屋买卖合同纠纷多元化解，加强与住建、银行、司法行政、公积金中心等部门的沟通联系，建立联席会议机制，共同排查、解决房屋买卖矛盾纠纷。探索构建房地产诚信评价体系，健全法院、住建、国土、市场监管、银行等部门间的信息共享机制，共同规范房屋交易市场秩序。加强房屋买卖交易市场监测分析，密切关注房地产开发企业资金链情况、商品房建筑质量情况等，及时排查重点房屋买卖矛盾纠纷隐患。加强房地产开发领域金融风险监管，防止因房地产开发企业资金链断裂等引发逾期交房、建设质量不达标等问题；加强对房地产开发企业的资金来源及流动状况的监控，防止烂尾楼和开发商跑路情况；完善对民间借贷、互联网金融的规制措施，防范“以房抵债”、借房屋买卖实之名行民间借贷之实等行为；强化对银行按揭贷款的金融指导和监管，严格贷款发放和使用，杜绝虚假按揭等问题。

（课题组成员：张守增 孙永全 曲振涛 李  安 郭宏伟 王少杰）