案情简介

李某怡与王某吉于2017年4月13日通过房产中介公司签订了《房屋买卖合同》，由王某吉代其儿子付某健出售产权人付某健的房屋给李某怡，同时在《房屋买卖合同》中也明确约定了“产权人未到场，由代签人王某吉代签生效，如甲方违约，由王某吉承担违约责任”。 在合同签订后的第二天王某吉立即电话告知的中介公司和实际购房人李某欣（李某怡只是名义购房人），房屋产权人不同意出售房屋，后又通过发短信和《告知函》的方式通知了中介公司和李某怡。李某怡所交的定金50000元及购房款已由中介公司全部退还给李某怡。

因买方李某怡要求王某吉承担双倍返回定金的定金罚责而产生纠纷诉至法院。

买方一审诉称

李某怡向一审法院起诉请求：1.判决王某吉给付定金50000元；2、诉讼费用由王某吉负担。

一审法院认定事实：一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1.诉讼双方于2017年4月13日签订的房屋买卖合同未经该房屋所有权人付某健的同意和追认，付某健为王某吉之子，1997年2月27日出生，合同订立时已成年；2.李某怡所交的定金50000元及购房款已由中介公司全部退还给李某怡。

一审法院认为，诉讼双方所签的房屋买卖合同未经该房屋所有权人的同意和追认，该合同签订后，房屋产权人及时通知了中介公司，说明了该房屋的产权情况，并表示了不再出售的意思，因此该房屋买卖合同无效。李某怡在签订该合同时未尽到核实审查责任亦有过错，王某吉已经尽到解除合同的通知义务，并无明显过错,中介公司已退还给李某怡定金，李某怡的主张无事实和法律的依据，应予驳回，故造成此纠纷的责任在于李某怡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款的规定，判决：“驳回原告李某怡的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告李某怡负担。”

买方二审诉称

李某怡上诉请求：撤销一审判决，并就该案重新审理，公正判决。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决不公。

1.本案所涉《房屋买卖合同》合法有效。

李某怡与王某吉于2017年4月13日通过房产中介公司签订了《房屋买卖合同》，该合同主体均为完全民事行为能力人，合同标的物合法，双方房屋买卖的意思表示真实。依据《合同法》第8条和第44条的规定，该合同应该自双方当事人签字之日起成立并自成立时生效，对双方当事人均具有法律约束力；原审法院以“该合同未经房屋所有权人的同意和追认”而确认合同无效明显错误。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述法律规定，本案所涉《房屋买卖合同》合法有效。

2.被上诉人王某吉应该承担违约责任，给付上诉人定金50000元。

我国《合同法》第60条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案《房屋买卖合同》签订后，被上诉人王某吉应该依法履行合同义务；如拒绝履行合同义务，依据《合同法》第107条规定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。同时，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，被上诉人王某吉在合同签订后，声称没有代理权且未经被代理人追认等原因而主张不承担合同责任，明显错误。依据我国《合同法》第48条明文规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”同时在双方当事人签订的《房屋买卖合同》中也明确约定了“产权人未到场，由代签人王某吉代签生效，如甲方违约，由王某吉承担违约责任”。而依据《合同法》第115条规定“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。依据上述法律规定，被上诉人王某吉依法应该给付上诉人定金50000元。

卖方二审辩称

1.上诉人称本案所涉房屋买卖合同有效，没有事实和法律依据。

本案所涉房屋的产权人系案外人付某健，在合同签订之前王某吉已明确告知上诉人房屋产权真实情况以及王某吉未取得授权。在合同签订后的第二天王某吉立即电话告知的中介公司和实际购房人李某欣（上诉人李某怡只是名义购房人），房屋产权人不同意出售房屋，后又通过发短信和《告知函》的方式通知了中介公司和上诉人。对以上事实上诉人在一审庭审中均承认属实没有异议。王某吉在涉案房屋买卖合同中的身份是代理人，王某吉在房屋买卖合同的开头和落款均是以代理人的名义签的字。王某吉没有产权人任何书面或其它形式出售房屋的授权，产权人事后也未追认。依据上述事实证实：（1）王某吉身份是涉案房屋买卖合同的代理人；（2）王某吉未获得房屋产权人授权就签订了房屋买卖合同；（3）王某吉代签合同的行为产权人未追认；（4）在得知产权人不同意出售房屋后，王某吉立即告知了中介公司和上诉人。王某吉在未获得房屋产权人授权即以产权人的名义出售房屋的行为，系无权代理，王某吉无权代理的行为事后也未获产权人的追认。民法总则171条规定，只要被代理人没有明确表示同意或追认，代理行为就不发生效力。根据《合同法》第52条第（五）项，本案所涉房屋买卖合同无效。上诉人称本案房屋买卖合同有效，没有事实和法律依据，依法不能成立。

2.上诉人所谓的“合同自双方当事人签字之日起成立并生效”的观点，与法相悖，不能成立。

我国《合同法》44条明确规定，依法成立的合同，自成立时生效。而不是自双方当事人签字之日起成立并生效，合同签订并不等于合同就生效，一份有效的合同其内容和形式均应当符合法律规定，且不得违反法律的强制性规定，只有依法成立的合同才自成立时生效。本案中王某吉以代理人身份代理产权人签订房屋买卖合同时并未取得产权人授权，王某吉的行为系无权代理，此时合同处于效力待定状态，如果产权人事后对王某吉行为进行了追认，合同即成立并生效，但事后产权人明确表示不同意出售自己房屋，并以各种方式通知了中介和上诉人，上诉人所谓“合同自双方当事人签字就成立并生效”的观点，显然是不能成立的。

3.无权代理和无权处分完全是不同的法律概念，上诉人依据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，认为本案合同有效，如果不是故意混淆亦是对法律的曲解。

最高院的该条规定，针对的是无权处分的情形。无权处分是当事人以自己的名义签订合同或出卖标的物的行为，无权代理是以被代理人的名义进行的民事行为，而本案中王某吉是以产权人的名义出售房屋，王某吉并不是以自己的名义出售房屋，王某吉的身份是代理人，其行为系无权代理。上诉人套用最高院的该条司法解释规定，混淆无权代理与无权处分两个不同的法律概念，属适用法律错误，依法不能成立。

4.上诉人认为王某吉应该承担违约责任，并给付上诉人定金的诉讼请求既没有事实依据也不符合法律规定，依法不应支持。

（1）根据本案已查明事实和王某吉上述事实，依照法律相关规定，本案所涉房屋买卖合同系无效合同。根据法律规定，合同无效是自始、当然、全部无效，作为合同有效才适用的违约责任条款以及属于从合同的定金条款均不能或不得履行。《合同法》第60条、第107条规定适用的前提是合同有效，所以上诉人依据合同有效才能适用的法条认为王某吉“应该履行义务，承担违约责任”，显然没有法律依据。

（2）其次，《合同法》48条规定的是无权代理的后果由“由行为人承担责任”，这里的承担责任是承担造成合同无效相应的过错责任，而不是违约责任。

而在本案中造成涉案房屋买卖合同无效并不仅是王某吉的过错，上诉人作为合同相对人明知王某吉没有代理权仍签订合同，未尽到注意义务，也应承担合同无效的过错责任。依据《民法总则》第171条规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

（3）第三，合同约定的“因产权人未到场由代签人王某吉代签生效，如甲方违约，由王某吉承担违约责任”，首先，该约定本身就属于无效约定，如果该约定成立，那么代理行为应经被代理人的授权的法律规定无任何存在的意义。其次，该约定因涉案合同的无效所以该约定亦属无效。上诉人认为王某吉应承担违约责任和依据《合同法》115条适用定金罚则，没有任何法律和事实依据，且与法律规定相悖，依法不应获得支持。

5.上诉人起诉的诉讼请求是返还定金，中介公司早已将上诉人的交付的定金退给上诉人，其诉讼目的已达到。

本案上诉人起诉的诉讼请求是返还定金。一审庭审中，上诉人承认中介公司已将定金退还，人民法院应根据当事人的诉请进行审理，所以上诉人诉讼请求目的已达到，其诉请王某吉给付其定金没有法律依据。

二审法院查明

二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案合同中特别备注“因产权人未到场由代签人王某吉代签生效，如甲方违约，由王某吉承担违约责任”。

二审法院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三以合法形式掩盖非法目的；四损害社会公共利益；五违反法律、行政法规的强制性规定。《民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据双方诉辩，本案所涉房屋买卖合同是对出卖人付某健不发生法律效力，并不是合同无效。一审法院认定本案所涉房屋买卖合同无效，缺乏法律依据。

《民法总则》第一百七十一条第四款规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，李某怡在明知王某吉为代理人的情况下，未对其是否具有代理权尽到审查义务，李某怡对此应承担相应责任。合同签订后，对于不同意出售房屋的情况，房屋所有权人付某健已及时通知中介公司并要求中介公司通知李某怡，李某怡所交的定金50000元及购房款已由中介公司全部退还给李某怡，李某怡接收退回的款项后，本案所涉房屋买卖合同已经解除，并未给李某怡造成损失。诉讼双方在合同中特别约定“因产权人未到场由代签人王某吉代签生效，如甲方违约，由王某吉承担违约责任”，但本案涉及的合同依法对产权人不发生法律效力，则产权人拒绝出售房屋并不构成合同违约。因此，“如甲方违约，由王某吉承担违约责任”的前提依法不成立。综合上述情况，一审法院对李某怡的诉讼请求不予支持并无不当。

综上所述，一审法院认定房屋买卖合同无效欠妥，依法予以纠正。但一审判决结果并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审法院终审裁判结果