【案情简介】

陈某瑞、邓某铭系夫妻关系，陈某红、陈某辉系其子女。龙泉驿区大面街办龙城大道9号师大现代花园11栋1单元1层102号房屋自2012年2月17日登记在陈某瑞、邓某铭名下（为按份共有，各占50%）。后邓某铭于2012年9月24日病故，其生前未就该房屋处理订立遗嘱，陈某瑞、陈某红、陈某辉均作为第一顺序继承人并未对案涉房屋进行继承析产。

2017年8月25日，陈某辉以陈某瑞、邓某铭（该二人为卖方）委托代理人的名义与谭某蓉（买方）经域城居公司提供居间服务，签订了《房屋买卖合同》一份，约定陈某瑞、邓某铭将位于成都市龙泉驿区房屋（权0171606）以115万元价格出售给谭某蓉。合同第4条付款方式约定“在合同签订当日，买方向卖方交付定金5万元，该定金（或其中的一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。过户递件完成后当日内，买方将房款110万元支付给卖方。”合同第13条约定“卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，否则卖方应赔偿由此造成的一切损失。有关该房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在交易之前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此造成的一切损失。因卖方未向买方及经纪方披露信息并给买方或经纪方造成损失的，由卖方承担相应责任。卖方保证在签订本合同之前或之后，该房屋不存在“一房多卖”之事，否则卖方承担由此造成的一切责任和一切损失；一切损失包括退还买方所有已经交付给卖方的款项、本合同约定的违约赔偿金、买卖双方应付经纪方的全部佣金、以及买方通过诉讼程序解决此事而发生的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等。”合同第16条约定“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价30%的违约金……”合同尾部手写以下约定“①卖方签订合同当日所收定金自动转为购房房款；②买方已得知卖方产权共有人已去世，卖方委托代理人应全权处理完善继承换证手续，并承担其相关换证手续费……④因产权人未到场签字，且陈某辉征得房屋产权人同意出售上述房屋并签署合同及相关的补充协议，愿意按照合同的约定履行相应的义务。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行，本人同意承担相关法律责任。”该合同由陈某辉进行签字确认。

合同签订当日，谭某蓉向陈某辉支付了定金5万元，并向域城居公司支付了中介费23000元。其中，定金5万元由域城居公司代为保管，并出具收款凭证，该凭证载明“托管定金5万元”，陈某辉对此予以签字确认。同时，陈某辉将产权证书原件两本交由域城居公司保管。后陈某辉以未征得陈某瑞、陈某红同意出售房屋为由，于2017年10月11日告知谭某蓉不再履行合同，致酿成纠纷。

谭某蓉委托本人代理其向法院提起诉讼，请求判令解除房屋买卖合同，陈某辉、陈某瑞、陈某红赔偿谭某蓉违约金345000元、返还谭某蓉定金5万元，并赔偿中介费23000元。一审法院认为，案涉房屋虽登记在陈某瑞、邓先铭名下，但因邓先铭已于2012年9月24日死亡，故该房屋应属陈某瑞与邓先铭的继承人陈某红、陈某辉共有。陈某辉未取得共有人陈某瑞、陈某红的授权而与谭某蓉签订《房屋买卖合同》出售房屋，其行为属于无权代理行为，因陈某瑞、陈某红对该行为不予追认，《房屋买卖合同》对陈某瑞、陈某红不发生法律效力，而应由陈某辉作为《房屋买卖合同》一方当事人，履行该合同项下的义务，承担相应的法律责任。由于陈某辉未按合同第13条的约定得到案涉房屋全部共有人的授权，致使合同无法继续履行，故谭某蓉要求解除合同并赔偿损失予以支持。一审法院判决：一、解除谭某蓉与陈某辉于2017年8月25日就成都市龙泉驿区房屋（权0171606）所签订的《房屋买卖合同》；二、陈某辉于判决生效后十五日内支付谭某蓉违约金345000元、返还定金5万元、赔偿中介费23000元及律师费6000元，共计424000元。

陈某辉不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉。二审判决以陈某辉不能获取案涉房屋其他所有权人的同意，案涉《房屋买卖合同》仍应认定为陈某辉、谭某蓉、域城居公司的真实意思表示，合法有效，违约金条款，并未加重一方义务，免除一方责任，故关于违约金的条款约定亦为有效为由维持一审判决，驳回上诉。

    【判决结果】

一审法院判决：一、解除谭某蓉与陈某辉于2017年8月25日就成都市龙泉驿区房屋（权0171606）所签订的《房屋买卖合同》；二、陈某辉于判决生效后十五日内支付谭某蓉违约金345000元、返还定金5万元、赔偿中介费23000元及律师费6000元，共计424000元。

二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

    【案例评析】

    一、在合同上签字就要承担相应的法律责任，无论你是否有代理权限。

很多人认为行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同无效，不用负合同责任。事实上并非如此，该合同对被代理人无效，而对没有代理权的代理人是有效的。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，其中并不包括无权代理签订合同。《合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，该条款规定，如果被代理人不认可，则谁签字谁承担责任。因此，在合同上签字就要承担相应的法律责任，无论你是否有代理权限。

本案陈某辉一审选择合同无效进行抗辩，主要理由是说没有代理权签订的合同无效，但其并没有搞清楚合同对谁无效对谁有效，导致败诉。二审中，陈某辉提出谭某蓉与中介恶意串通，这符合《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形之一，找到了正确的方向，但并不能证明谭某蓉与中介存在恶意串通，导致其二审也败诉。陈某辉作为无权代理人在合同中签字对其自己是具有法律效力的，尤其是其在合同末尾承诺如合同无效或合同无法履行其愿意承担相应法律责任更是不能逃避法律责任的。

二、无权代理，合同无法继续履行，只能选择解除合同，而非要求继续履行合同。

本案最开始谭某蓉是想要求法院判决对方继续履行合同，强制过户。但律师分析，陈某瑞和陈某红均不同意卖房，该房屋应属于陈某辉、陈某瑞和陈某红共同继承，在未继承析产前是无法过户的，也就是无法履行合同，法院不可能判决继续履行合同。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案即属于法律上或者事实上不能履行的合同，只能要求解除合同，否则，法院可能驳回要求履行合同的诉讼请求而败诉。

三、违约金过高的调减必须以实际损失作为基础，兼顾公平。

《合同法司法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一般要求减少违约金的都是违约方，根据司法解释规定，其需要证明违约金超过造成损失的百分之三十。首先损失就很难证明，基本上是无法找出直接证据证明的，尤其是房产纠纷，房屋随着时间的推移房屋的溢价是不能确定的。其次，提出证据的一方是违约方，守约方不需要证明自己所受的损失，只需要拿合同来证明违约金的计算方式。最后，根据公平原则，双方约定的违约金条款对等，则不存在加重一方责任或免除另一方责任的情形，对双方都是公平的，双方均应遵守游戏规则。因此，即便当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，只要是违约金条款对等，违约方举不出守约方的实际损失，则应按照合同约定的违约金计算方式进行赔偿。

【结语和建议】

本案涵盖了若干关于合同效力、违约金调减的实体性争议问题。合同无效仅有法定的五种情形，除此之外均能找到责任承担者，在合同上签字即意味着承担法律责任。虽然本案着重强调无权代理的责任承担，但守约方、中介方也应反思自己对合同签订者代理权限的审查是否到位，守约方因此导致无法获得该房产，而中介方面临着信誉损失和违约方的追偿，三方均有不同程度的损失。

关于违约金过高的问题，目前公平原则应放在首位，其次再兼顾其他要素。建议对等的约定清楚违约金的计算方式或损失的计算方式，而不能笼统的约定赔偿损失或赔偿违约金，使之具有可操作性而又不需提供证据证明。