阅读要点：本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告王某某以书面形式授权优客友家公司就案涉房屋代为与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金，优客友家公司在授权范围内以被告王某某名义与原告唐某某签订《房屋租赁合同》，对被告发生效力，合同双方意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告在履行合同过程中均应按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。根据被告的委托授权，原告向优客友家公司支付房屋租金和押金，即视为向被告支付，原告已按约履行全部付款义务。本案中，被告王某某于2020年9月8日书面函告原告唐某某，以未收到租金、优客友家公司无权处分房屋使用权为由表示将于2020年9月16日收回房屋，要求原告于2020年9月15日搬离。被告的行为明显违反了合同约定，属违约行为。作为房屋出租方的被告明确表示不履行合同约定的出租房屋义务，作为房屋承租方原告有权向被告发出《解除〈房屋租赁合同〉告知书》，解除双方签订的《房屋租赁合同》。

重庆市沙坪坝区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)渝0106民初17124号

原告：唐某某，女，汉族，199*年2月**日出生，无固定职业，住重庆市**县。

委托诉讼代理人：汪信明，重庆捷恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李力，重庆捷恒律师事务所律师。

被告：王某某，女，汉族，198*年5月**日出生，无固定职业，住重庆市**区。

原告唐某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告唐某某的委托诉讼代理人汪信明、李力，被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唐某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年7月15日签订的《房屋租赁合同》在2020年9月15日解除；2、判令被告退还原告房屋租金、押金（履约保证金）共计11000元（其中租金10000元、押金1000元）及资金占用损失（以11000元为基数从2020年9月16日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；3、判令被告向原告支付违约金2000元；4、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2020年7月15日，原告与被告授权的优客友家(成都)科技有限公司（以下简称优客友家公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区天马路*号附*号的房屋出租给原告，租赁期限为12个月(自2020年7月15日至2021年7月14日)，租金每月1000元、押金1000元，租金为按年支付及违约责任等条款。同时，优客友家公司向原告出示了被告的授权委托书。原告分两次交付了房屋租金和押金共计13000元。2020年9月8日，被告在派出所调解时，向原告出具了《函告》一份，以优客友家公司无权处分房屋使用权为由要求原告于2020年9月15日搬离，到期未搬离由原告承担相应后果和责任。原告认为，根据被告向优客友家公司出具的《授权委托书》表明，优客友家公司作为受托人有权签订涉案房屋的《房屋租赁合同》并代为收取房屋租金等代理行为。所以根据相关法律的规定，涉案《房屋租赁合同》对被告发生效力。而被告在承租期内于2020年9月15日单方面收回房屋，原告为避免双方发生治安纠纷，只得搬离房屋。而被告单方面收回房屋的行为违反《房屋租赁合同》第九条第(三)项第3点的约定，原告有权在2020年9月15日搬离房屋时解除合同并要求被告承担退回未住期间房屋租金、押金及合同约定的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告王某某辩称：请求法院驳回原告的诉请。我没有与原告签订任何合同，也未授权优客友家公司租赁涉案房屋；我只是与优客友家公司在2020年7月10日签订了房屋租赁合同，之后优客友家跑路了；我已经在渝中区公安机关报案，公安机关出具了接案报警回执。2020年9月8日，原、被告在派出所调解时，双方调解未成，后原告自己主动要求搬离涉案房屋，并要求我出具一个限期搬离的告知书，最后原告在2020年9月15日搬离了涉案房屋。现在案涉房屋存在纠纷，一直也是空置的状态。

本案经审理查明，2020年7月10日，被告王某某（委托人、甲方）与优客友家公司（承租人、乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同主要内容为：第一条资产基本情况：（一）房屋坐落于沙坪坝区天马路*号附*号，产权面积53.62平方米；（二）委托代理权限自2020年7月10日起至2022年9月19日，委托权限包括代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金等。第二条资产收益，甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付：（一）第一年免租期为2020年7月10日至2020年8月19日，第二年免租期为2021年8月20日至2021年9月19日，甲方确认在免租期内无资产收益；（二）房屋租金为每月1400元，支付方式为押一付一等。第三条管理费：甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）等。同日，被告王某某（委托人）与优客友家公司（受托人）签署《授权委托书》，载明：委托人现依法委托优客友家公司代理本人全权处理坐落于沙坪坝区天马路*号附*号的房屋所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金……。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。授权特别声明：资产委托管理服务合同中约定的授权期限为2020年7月10日至2022年9月19日。

2020年7月15日，优客友家公司（房屋出租代管机构、甲方）代理被告王某某（房屋所有权人、业主）与原告唐某某（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租坐落于重庆市沙坪坝区天马路*号附*号房屋，建筑面积约为53.62平方米；房屋租赁期限自2020年7月15日起至2021年7月14日止；房屋租金为每月1000元，押金（即履约保证金）为1000元；房屋租金分期还款（剩余尾款9000元于2020年7月31日前补齐），押金于合同签订当日支付；房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方支付2个月租金作为违约金等。合同签订后，原告唐某某取得案涉房屋使用权，并于合同签订当日向优客友家公司支付房租及押金4000元，于2020年7月31日向优客友家公司支付房租9000元。

2020年9月4日9时许，被告王某某以优客友家公司托管案涉房屋后“跑路”向公安机关报警求助。

2020年9月8日，被告王某某函告原告唐某某，称其与优客友家公司就案涉房屋签订了《资产委托管理服务合同》，至今未收到该房屋租金，优客友家公司已经根本违约，且法人卷款“跑路”涉嫌诈骗，根据《资产委托管理服务合同》优客友家公司无权处分房屋使用权，其将于2020年9月16日收回房屋，为避免损失请唐某某于2020年9月15日搬离，届时未搬离相应后果和责任将由唐某某自待承担。

2020年9月15日，原告唐某某应被告王某某要求搬离案涉房屋，搬离时要求被告签署手续，被告未签字。同日，原告用中国邮政EMS向被告邮寄《解除〈房屋租赁合同〉告知书》，被告于次日收到。《解除〈房屋租赁合同〉告知书》载明的主要内容为：被告授权优客友家公司与原告于2020年7月15日签订了《房屋租赁合同》，合同约定出租案涉房屋，租期12个月，租金每月1000元，押金1000元，租金按年支付及违约责任等条款，原告分两次交付房屋租金和押金共计13000元。2020年9月8日，被告在派出所调解时，向原告出具了《函告》一份，以优客友家公司无权处分房屋使用权为由，要求原告于2020年9月15日搬离，原告为避免双方发生治安纠纷及其他矛盾，只得搬离房屋。因被告单方面收回房屋的行为违反《房屋租赁合同》第九条第（三）项第3点的约定，现原告依据合同约定和法律规定解除《房屋租赁合同》，并要求被告退还剩余部分租金10000元、押金1000元并承担违约金2000元。要求被告立即将上述款项支付给原告。

审理中，原告唐某某陈述2020年9月15日搬离案涉房屋时已将《解除〈房屋租赁合同〉告知书》交给被告王某某，只是被告拒绝签收。被告王某某辩称，原告在2020年9月15日要被告签收的是交接清单，被告第二天才收到《解除〈房屋租赁合同〉告知书》。

上述事实，有原告唐某某提交的《房屋租赁合同》、授权委托书、函告、《解除〈房屋租赁合同〉告知书》、交接清单、中国邮政快递单、邮件交寄单（收据）、支付宝账单详情截图、中国工商银行明细清单、重庆农村商业银行账户明细、视屏光盘；被告王某某提交的《资产委托管理服务合同》、重庆市公安局案（事）接报回执，以及原被告的当庭陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。

本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告王某某以书面形式授权优客友家公司就案涉房屋代为与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金，优客友家公司在授权范围内以被告王某某名义与原告唐某某签订《房屋租赁合同》，对被告发生效力，合同双方意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告在履行合同过程中均应按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。根据被告的委托授权，原告向优客友家公司支付房屋租金和押金，即视为向被告支付，原告已按约履行全部付款义务。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告王某某于2020年9月8日书面函告原告唐某某，以未收到租金、优客友家公司无权处分房屋使用权为由表示将于2020年9月16日收回房屋，要求原告于2020年9月15日搬离。被告的行为明显违反了合同约定，属违约行为。作为房屋出租方的被告明确表示不履行合同约定的出租房屋义务，作为房屋承租方原告有权向被告发出《解除〈房屋租赁合同〉告知书》，解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告主张确认双方签订的《房屋租赁合同》在2020年9月15日解除，但现有证据证明被告于2020年9月16日收到《解除〈房屋租赁合同〉告知书》，故本院确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除。对原告要求确认《房屋租赁合同》在2020年9月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除后，被告应当立即返还多收的房屋租金10000元，并立即退还原告押金1000元，被告逾期未给付原告，应承担资金占用损失。对原告提出的要求被告退还房屋租金、押金11000元及给付资金占用损失的诉讼请求，本院予以支持。关于资金占用损失的计算时间和计算标准，应从《房屋租赁合同》解除的次日（2020年9月17日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止。原告要求从2020年9月16日起计算资金占用损失，因与审理查明的事实不符，本院不予支持。

根据原被告签订的《房屋租赁合同》第九条第（三）款第3项、第十条的约定，房屋承租期内，被告单方面收回房屋的，应向原告支付二个月租金作为违约金。原告要求被告支付违约金2000元，该请求的事实和法律依据充分，本院予以支持。

被告辩称其不应承担责任，要求驳回原告的诉讼请求，但未针对辩解提供充分反驳证据，故对其辩解本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下：

被告王某某于本判决发生法律效力后立即向原告唐某某退还房屋租金10000元、押金1000元，共计11000元。

被告王某某于本判决发生法律效力后立即向原告唐某某支付逾期退还房屋租金和押金的资金占用损失，该资金占用损失以11000元为基数从2020年9月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止。

被告王某某于本判决发生法律效力后立即向原告唐某某支付违约金2000元。

驳回原告唐某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费130元，减半交纳65元，由被告王某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。

审 判 员　刘原

二〇二〇年十一月二日

法官助理　方宇

书 记 员　张远

案例来源中国裁判文书网https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=441d784210a4495da275ac7e00ac707f