阅读要点：原《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”说明：民法典实施前，房产抵押权人不同意转让的，买方可以行使涤除权购买。

《民法典》第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《民法典》第五百二十四条　债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。

《民法典》以上法律条文，均未规定受让人直接代为清偿债务消灭抵押权而行使涤除权后购买房屋，如果相关约定不允许购房人涤除权的话，那就不能购买；不过，抵押权人为了收回贷款，一般不会限制购房人行使涤除权，但多半会提高行使涤除权的条件，所以购房人还得考虑这方面的法律风险，因为直接涉及到购房成本的问题。

河南省郑州市管城回族区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫0104民初16253号

原告：刘某，男，1992年9月9日出生，汉族，无业，住郑州市金水区。

委托诉讼代理人：张某，某某律师事务所律师。

被告：王某，男，1990年1月6日出生，汉族，无业，住河南省民权县。

第三人：中国工商银行股份有限公司郑州未来支行，住所地郑州市金水区未来大道69号未来大厦东配楼一层。

负责人：姚某某，行长。

委托诉讼代理人：任某某，某某律师事务所律师。

原告刘某与被告王某、第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行（以下简称工行郑州未来支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人张王某、被告王某、第三人工行郑州未来支行的委托诉讼代理人任某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将位于郑州市郑东新区白沙镇××住宅小区××楼××单元××号房屋上抵押权人为第三人的抵押登记予以注销，若被告不履行上述义务，原告可代被告清偿上述房屋抵押本息及罚金（该款项从房款中扣除），以达到注销抵押登记目的，第三人应予以配合；2.判令被告在收取原告剩余房款后，协助原告办理房屋过户手续，将涉案房屋过户到原告名下；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令原告按照被告王某与第三人工行郑州未来支行所签《个人购房借款/担保合同》中约定，一次性向第三人工行郑州未来支行支付被告王某欠第三人工行郑州未来支行的剩余贷款本金及利息；2.判令被告王某及第三人工行郑州未来支行在原告付清上述剩余贷款本息后协助原告办理位于郑州市郑东新区白沙镇××住宅小区××楼××单元××号房屋的注销抵押登记及涉案房屋过户手续；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实和理由：原、被告于2019年9月2日通过中介方郑州梦巢房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于郑州市郑东新区白沙镇××住宅小区××楼××单元××号房屋。合同签订后，原告按照合同约定支付被告定金10000元、首付款100000元。被告应按照合同约定于2019年9月10日前向第三人一次性还清贷款，且最迟于2019年10月15日前办理完毕涉案房屋的注销抵押登记手续，但被告未按照上述期限办理。被告的行为已严重违约，造成合同不能继续履行，故原告诉至法院。

王某辩称，其同意配合原告办理房产过户手续，也配合银行的工作。其收到了原告的首付款，同意继续履行《房屋买卖合同》，因没有资金清偿银行贷款本息，其同意由原告用剩余购房款代其向第三人工行郑州未来支行清偿剩余贷款本息。

工行郑州未来支行述称：1.原、被告与第三人之间在本案中并非同一法律关系，原、被告之间为房屋买卖合同，第三人与被告之间为金融借款合同，在同一案件中将不同的两个法律关系一并处理是没有任何依据的；2.合同具有相对性，第三人与被告之间的金融借款合同关系仅对合同双方具有约束力，原、被告之间的房屋买卖合同也是如此，第三人与原告没有法律上的因果及利害关系，所以原告对第三人的诉求没有依据；3.原告诉求中提出为被告偿还其在第三人处的借款违约金等费用，实质上是将被告对第三人负担的债务转移至原告，根据法律规定，债务转移需要债权人明确同意，第三人现明确表示不同意；4.被告在第三人的金融借款存在严重违约行为，第三人已经对其提起诉讼主张权利，双方的债权债务应以该案件的裁判结果为准，第三人没有义务为原、被告作出相应处理，请求法院驳回原告的诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月2日，王某（甲方、出卖人）与刘某（乙方、买受人）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：1.甲方所售房屋坐落为郑州市郑东新区白沙镇××住宅小区××楼××单元××号，产权证明所载建筑面积36.54平方米；2.该房屋不动产权证证号为：不动产权第0116497号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为：工商银行，抵押登记日期为2014年9月3日，甲方应于2019年9月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年10月15日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担，甲方解押所需资金来源为甲方自筹资金；3.甲方与乙方通过郑州梦巢房地产营销策划有限公司居间介绍成交，该房屋成交总价格为290000元，乙方付款方式为全款：房屋总成交价=定金+首付款+户口迁出保证金+物业交割保证金；4.定金总额为10000元，乙方于签订合同当日自行支付甲方，乙方于核房完成一个工作日内将第一笔购房款/首付款100000元（不包含前期支付全部定金）自行支付甲方，于网签过户当天将第二笔购房款/首付款180000元自行支付甲方；5.甲、乙双方协商一致，应当于房屋解押完成后3个工作日内共同去办理网上签约手续，甲、乙双方应于房屋解押完成后3个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还对违约责任等其他内容进行了约定。合同签订当日，刘某向王某支付定金10000元，王某出具《收据》一份，载明：“房屋出售人王某至今收到房屋买受人刘某交来的定金共计10000元。”2019年9月5日，刘某向王某支付购房款100000元，王某出具《收据》一份，载明：“今收到刘某（411421199209093239）购买和枫雅居A座一单元11层1111号购房款拾万圆整（100000）。”后王某未按照合同约定期限清偿贷款并办理注销抵押登记手续，其于2019年9月20日向刘某出具说明一份，载明：“根据《房屋买卖合同》，我应该在2019年9月10日前将涉案房屋的抵押贷款向银行提交一次性还款申请，并在2019年10月15日之前将房屋抵押办理完毕注销登记。但我现在信用卡逾期，小额贷款公司有部分贷款，征信有严重问题，找不到人给我垫资偿还银行贷款，我自己也没有经济能力去偿还银行贷款，无法按照合同约定时间办理房屋注销抵押登记手续，我在2019年9月10日也没有去银行申请一次性结清贷款手续。”因王某未按约定办理网签过户手续，现刘某尚欠王某剩余购房款180000元未付。

另查明，2014年11月25日，王某（借款人、抵押人）与工行郑州未来支行（贷款人）、河南宏田实业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手房贷款，金额为176000元；2.本合同项下贷款用于购买坐落于中牟县××沙镇前程村西××国道南××号，建筑面积36.5平方米的房屋；3.本合同项下贷款期限为360个月，自2014年11月25日起至2044年11月25日止，借款人按等额偿还贷款本息，借款人自愿选择每月1日为还款日；4.抵押物清单：房产抵押，地址：中牟县白沙镇前程村西、220国道南A座-1-1111号。

诉讼过程中，刘某称其同意继续履行《郑州市存量房买卖合同》，并愿意按照王某与工行郑州未来支行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定向工行郑州未来支行一次性清偿剩余贷款本息及罚息，工行郑州未来支行及王某需协助其办理注销抵押登记手续及房产过户手续。王某亦愿意继续履行《郑州市存量房买卖合同》，由刘某代其清偿银行贷款本息，代偿款项将从剩余购房款中抵扣。另，工行未来支行在庭审中称涉案房产现未还贷款本息数额为164609.31元。

本院认为，原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告支付定金及首付款共计110000元，被告未按合同约定期限结清银行贷款并办理房屋注销抵押登记手续，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任，现原、被告均同意继续履行房屋买卖合同，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告承诺由其办理涉案房屋注销抵押登记手续，但其因资金不足未能履行，现原告自愿按照被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的约定向第三人一次性清偿涉案房屋剩余贷款本息及罚息，以消灭抵押权，实现合同目的，该行为不违反法律规定，被告亦予以认可，现有证据也不能证明其行为将损害第三人利益，故原告在清偿贷款本息后，第三人应办理涉案房屋的注销抵押登记手续。合同还约定原、被告双方应于房屋解押完成后共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，故原告要求被告在办理注销抵押登记手续后，协助原告办理房屋过户手续，将涉案房屋过户到原告名下，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：

一、原告刘某于本判决生效之日起十日内按照被告王某与第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行于2014年11月25日签订的《个人购房借款/担保合同》约定，一次性向第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行支付被告王某欠第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行的剩余贷款本息及罚息；

二、第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行于原告刘某清偿上述剩余贷款本息及罚息之日起十日内，办理位于郑州市郑东新区白沙镇商都路277号和枫雅居住宅小区A号楼1单元11层1111号房屋[不动产权证号：豫（2018）中牟县不动产权第0116497号]的注销抵押登记手续;

三、原告刘某于第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行办理上述房屋注销抵押登记手续之日起十日内支付被告王某剩余购房款（180000元扣除本判决第一项原告刘某实际支付的剩余贷款本息及罚息数额）；

四、被告王某于第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行办理上述房屋注销抵押登记手续之日起十日内协助原告刘某办理将位于郑州市郑东新区白沙镇商都路277号和枫雅居住宅小区A号楼1单元11层1111号房屋[不动产权证号：豫（2018）中牟县不动产权第0116497号]过户至原告刘某名下的手续。

当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5750元，财产保全费1970元，由被告王某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　徐苗苗

人民陪审员　　杨建明

人民陪审员　　陶　春

二〇二〇年四月十六日

                                                                                                                                      法官助理     张若文

                                                                                                                                       书 记 员     宋茜亚

文章来源中国裁判文书网https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=4329f710ed42444fb971abcd00ca9341