——苹果，背后隐藏的骗局真相！律师教你如何防范此类骗局！

        按语：本文系一位朋友发过来的自家被骗真实案例，相关事实文章《苹果，背后隐藏的骗局真相！》由其拟写，二手房捷恒律师团引用此案例文章，给大家谈谈二手房卖家的风险防范问题。

2021年的12月，重庆的冬天有点冷。年已七旬的杨婆婆收到了人生以来价值最昂贵的一箱苹果，该箱苹果价值95.4万。收到这箱苹果之后，送苹果的买房人和房产中介就人间蒸发，消失不见，剩下的95.4万的房屋尾款也不知道找谁去要。

想知道为什么这箱苹果这么贵重，那你就继续往下看：

大家都知道，安居乐业是中国人的首要追求，因此房屋作为不动产在中国人的家庭财富占比中有着不可撼动的地位。

通过网上查询的调查资料显示，我们发现，在中国人的家庭资产配置中，越是普通老百姓，房屋占其家庭财富的总比例越高，有的甚至高达90%以上，其家庭负债基本上都属于房贷。

到中产阶层，房产占比亦超过家庭总资产的50%以上。

那么！如果在买房或者卖产上面出现了问题，这每套问题房产的背后都将会引出一家人的悲剧，其一家人半辈子的血汗钱“打水漂”。

下面就正式带大家来了解一下，杨婆婆案件隐藏的骗局套路：

首先，涉案中介会在市场上筛选房源，要求房龄15年以内（满足银行放贷要求），房源上架时间较长（房东对成交比较急切），总房价在140~200万之间，属于市面上较好变现的刚需或者改善型优质房源，同时满足银行个人住房抵押贷款额度小于300万的要求。

选定房源后，中介会主动邀请卖方到店与买家见面，当然买家也是中介事先安排的A角，买家假意与卖家进行砍价，在中介的撮合下达成交易，催促当天就完成买卖合同的签订，不给卖家反应的时间。之后买家会爽快的将定金2万直接转账给卖家，卖家心里乐滋滋的以为自己运气还不错，碰上一个耿直的买家，殊不知骗局才刚刚开始。

以杨婆婆为例，2021年5月8日与买家任某荣在重庆方澜鑫房产经纪公司爱都会店签订了《房屋买卖合同后》，总房价160.4万，并约定了采取按揭贷款的形式支付房屋尾款。6月底中介曹某安排她去建设银行某支行进行面签。

重点来了：在重庆面签银行只责审核贷款人的征信及具有首付款能力，并没有资金监管流程，这给后来杨婆婆收不到房屋尾款埋下了伏笔。但是到建设银行的面签流程给杨婆婆带来了极大的安全感，以为通过了银行面签，银行放款就是板上钉钉的事，其实远远没有这么简单。

7月9日，在中介曹某的安排下，杨婆婆和买家任某荣在渝北房交所进行过户，这时B角出现了，一个叫杨某的重庆本地女孩就是上证人，中介曹某解释说买家和上证人不是同一个人是常见的事。完成过户后，任某荣立即支付了48万的首付款给杨婆婆，收到首付款的杨婆婆以为剩下的事交给中介曹某去办就行了。

为什么买家A角和上证人B角要分开呢，一般来说买家是一个无房无车无存款的人，甚至征信本身就有问题，为的是如果有一天东窗事发，即使卖家起诉，买家名下也没有任何财产可供法院执行，做一个老赖也无所谓。而上证人B角一定要征信好，过得了按揭贷款银行的面签流程，中介只需要支付5000~20000的费用给上证人B角就可以啦。

按常理，新的产权证应该由中介曹某送到面签的建设银行，辅助上证人B角杨某办理抵押贷款流程，之后等待银行放款到卖家银行卡就行了，卖家收到银行放款，再和买家完善交房流程就可以了。

然而，事实上在7月9日过户后，上证人杨某就拿到了新的产权证，一小时后，就和C角抵押权人周某洪完成了房屋抵押手续，并在渝北房交所做好抵押登记。这个动作是防止卖家立刻清醒过来催促他们去面签银行办理抵押贷款手续。然后中介在等待合适的时机与事先联系办理个人住房抵押贷款的银行办理抵押贷款手续。

重点来了：新产权证下的个人住房抵押贷款由于风险较大，很多银行对此类业务很慎重，但由于并没有明文禁止，有一些业务风格比较激进的金融机构仍然会办理此类业务。就这样，上证人杨某在7月27日与周某洪解除抵押，两天后即7月29日，一个不满月的新产权证就被抵押给重庆农村商业银行某分行，而中介通过高评高贷，在该银行拿到132万的贷款，完美套现。至此，骗局的闭环基本成型了。

支付了50万首付款，获得132万的银行贷款，并把已过户的房屋抵押给贷款银行，除去交易过户的各项税费和各角色扮演的费用，中介在这一系列看似合法合规的操作中，轻松拿到几十万的收益，剩下不明真相的卖家还在家里傻傻等着建设银行的放款。拿到贷款的中介可以如法炮制，继续寻找下一个猎物，必要的时候，会引入资金方，为自己骗取房产套现经营活动加上杠杆，活脱脱一个空手套白狼的绝妙案例。

卖房人报怨：在整个事件中，两个关键环节被黑心中介所利用。

第一个环节是过户后的回证环节，中介没有及时将新证拿到银行办理抵押贷款，也没有设置资金监管流程，导致卖房人过户后丧失了收款的主动权，中介和买家在几乎没有监管的情况下可以肆意妄为。仅凭房地产中介行业自律以及《房地产经纪管理办法》中行政处罚条款，违法违规成本对于几十上百万甚至上千万得暴利来说，显得是多么得微不足道。

第二个环节，是中介方到银行办理的个人住房抵押消费贷款。由于金融行业没有明令禁止新办产权证房屋作为抵押标的物，所以仍然有极少的银行贷款愿意接受新办产权证的房屋作为抵押物。中介会找一个征信良好的借款人向银行申请消费贷款，审查重点是借款人的征信，导致银行对于含有债权的抵押物房产风控就不再是重点审查方向，使得骗取银行贷款套现成为可能。

而建设银行收到的各项资料中竟然没有一个卖家的联系方式，在互联网如此发达的信息时代，信息的严重不对称蒙蔽了银行和卖家，被中介牵着鼻子走，简直匪夷所思。

二手房律师点评

2021年的冬天真的有点冷！重庆的二手房市场上突然就爆出上十家卖房人收不到房屋尾款的事情，每家损失金额从几十万到上百万不等。

临近春节，本该安安心心在和谐祥氛围中准备过年的重庆人，也被这突然出现的事故蒙圈了，本就不景气的二手房市场直接进入冰冻期，只有抖音平台上各大房屋中介不遗余力的宣讲如何找一个靠谱的中介来完成二手房交易。

我爱人的同学也就是从抖音上发现了这种卖房被骗套路，前天才给我打电话咨询，问我如何防范买家不付尾款？请大家看看早在2012年实施的重庆市人民代表大会常务委员会〔2012〕第15号公告《重庆市土地房屋权属登记条例》相关规定就知道了。2021年5月27日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议第二次修正也保留了相应条款规定。

其中第五十九条、第六十四条规定的抵押预告登记制度，完全能够预防此类案件的发生，却被房产中介行业、面签按揭银行整整遗忘了近10年！！！所以才会发生本案的尾款收不到并被买房人另行抵押套现的情形！ 

下面看法条：

重庆市土地房屋权属登记条例

第五十九条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记:

（一）预购商品房；

（二）以预售或者预购商品房设定抵押；

（三）土地使用权转让、抵押；

（四）房屋所有权转让、抵押；

（五）法律、法规规定的其他情形。

符合条件的预告登记，登记机构应当将预告登记事项记载于土地房屋登记簿，向预告登记权利人核发房地产登记证明。

第六十条 预告登记后，债权消灭或者能够进行土地房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本条例另有规定的除外。

第六十四条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交主债权合同、抵押合同或者经预告登记的房屋买卖合同和当事人关于预告登记的约定。

第六十六条 已设立预购商品房抵押权预告登记的，在办理土地房屋权属转移登记时，原土地房屋预购商品房抵押权预告登记自动转为土地房屋抵押登记，由登记机构记载于土地房屋登记簿并在房地产权证上记载。

根据上述规定，只要在买卖合同及按揭贷款合同里面约定必须面签按揭银行办理了抵押权预告登记，卖房人才过户给新产权人。买房人就没有办法另行抵押套现，而只能预抵押给面签按揭银行由面签按揭银行放贷到卖房人的银行账户里。

说到这里，二手房卖房风险的防范你就应该明白了吧，如果你还有什么不明白的，可以关注我们的百家号，留言或最好是通过电话或者到律师事务所面谈了解相关问题。

买卖二手房，律师帮您忙，过产权，收房款，律师帮您防范风险！