重庆房产律师教你如何才能向开发商包退定金?-二手房律师团

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重庆房产律师教你如何才能向开发商包退定金?

近几年来，包退购房定金的广告在各大平台满天飞，重庆房产律师通过认真分析，发现向开发商退回购房定金真的不难！

先看有关定金的法律规定

《民法典》第五百八十七条对定金问题规定如下：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

再看购房定金的司法解释及部门规章

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

该解释第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

律师分析

从以上的法律规定及具体行政规章我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

分析结论

所以，核心问题是“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，就可以退回房屋买卖定金了。

那么，什么情况才算是“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”的情形？

如何包退购房定金？

通常司法实践中，双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认定为任何一方存在违约行为，比如买受人在出卖人的商品房买卖合同主要条款或者补充合同的主要条款中找到相应的条款要求合理修改而出卖人不同意修改的，则属于“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的”的情形。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了；因此，如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。这就属于包退购房定金了！

其他可以退回购房定金的情形

1、根据《商品房买卖合同解释》第十九条规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同的，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

除了上述按照司法解释的规定可以退定金外，还有根据《民法典》合同编一般原则也可以退定金，只不过不是这么容易了，比如：

2、第三方不可抗力因素:因为政府开发等原因导致楼盘不能正常建造，或者地震、洪涝等灾害。因为政策改变导致不能贷款，等等情况，都属于第三方不可抗力因素。买卖双方不存在违约，都可以退还定金。

3、开发商违约:开发商任意变更价格、出售预定的房子，不能如期交房等等问题，都属于开发商违约。违约不仅要退还定金，还要支付一定的赔偿。

4、房屋质量不合格:如果时房屋质量有问题，可以责令开发商修复完成。也可以直接要求退定金，这种情况开放式需要无条件退款。

5、开发商不具备销售条件:如果开放式没有预售房许可证，就不具备预售房子的条件。面对着种情况可以要求无理由退还定金，甚至还可以拿到补偿。

6、房产被抵押:如果房产被开发商抵押，也可以无条件要求退还定金。

7、还可以按照建设部《商品房销售管理办法》关于“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”的规定向相关主管部门投诉，也极有可能在主管部门的干予下退定。

8、根据建房[2016]168号《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》第五条明确规定，中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务，这是禁止的违规操作行为。如果发现代理销售楼盘的中介机构存在上述行为，也可以向相关投诉其违规行为，从而退回定金！

特别需要提醒的是：因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的而包退定金的情形，这应该是最高法院通过司法解释对买房人在面对强大开发商铺天盖地的销售攻势时、一不小心下定后静下心来却反悔的对弱势群体的一种保护！只能适用于开发商一手房销售的退定法则，并不适用于二手房买卖的退定法则，上述所列其他可以退回购房定金的情形的2-8条可以参考适用二手房买卖的退定法则，需要注意区别！

以上就是重庆房产律师给大家总结的向开发商及二手房退回购房定金的各种招数，如果对你有用，欢迎点赞，建议你收藏并转发！谢谢！

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