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    如何避免带租约二手房买卖纠纷



    最近几年,随着住房制度的调整以及二级市场的开放,房屋买卖与房屋承租市场快速发展。在同一时间,牵扯到房屋买卖与承租的合同纠纷纷至沓来。其中,针对承租人的优先购买权的行使与实现问题导致的纷争尤特别明显。
        法律原因,优先购买权的法律根据基于《合同法》第230条规定:“出租者出卖承租房屋的,理应在未出卖时合理的有效限制时间内告知租赁者,租赁者拥有以相同条件优先购买的权利。”与最高人法院《意见》第118条规定:“出租者出卖出租房屋,应预先三个月告知租赁者。租赁者在相同条件下,拥有优先购买权,出租者没有依照此规定出卖房屋的,租赁者可以请求人民法院判决该房屋买卖不具有效力。”
        按照上述法律条款,法律授予特定对象先于其他权利人主张自己财产权利的权利,也就是租客在房东售卖房屋期间,拥有相同条件下优先购买的权利。假如剥夺了租客的优先购买权,也许会造成买卖合同遭到消除或房东负有较大的赔偿责任。
        实际操作,买方由中介购置房屋时,普遍的都去了解房屋是不是拥有承租客户,反而却均疏忽了这样一点:租客可在承租的期限内,在出租者让与房屋期间,在相同条件下,按照法律拥有优先于其他人购置该房屋的权利。
        假如售卖者没有向中介方出具房屋租客在承租期间内不再要求优先购买权的凭证,或中介方没有向售卖者告知租客在承租时对售卖的房屋存在优先购买权,那么也许会产生房屋购买合同不具有效力的后果。租赁者房屋承租合同有效限制时间内拥有优先购买权,这是租赁者享有优先购买权的前提条件以及依据。出租者出售带租房屋的过程中,应承担告知租赁者的义务,此为租赁者可以享有优先购买权的必不可少的条件。由于拥有法定的优先购买权,为了防止出现纠纷,买卖双方在进行带租二手房交易的过程中,以下几点需引起重视:
        1、房东在将房屋出租期间,在承租合同中和租赁者明确的表示,假如售卖房屋,租赁者不再要求相同条件下的优先购买权。
        2、承租合同中没有明确表示优先购买权问题,房东打算在租期未满时售卖房屋时,让租赁者提供书面的放弃相同条件下优先购买权的申明。
        3、承租合同中没有明确表示优先购买权问题,房东打算在租期内售卖房屋时,可在未进行售卖的三个月书面告知租赁者,租赁者超过期限没有回复的可以看作是其放弃。



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